枚方市の土地売却ガイド｜更地・古家付きの売り方と注意点

枚方市の土地売却ガイド｜更地・古家付きの売り方と注意点をわかりやすく解説

枚方市の土地売却には、「親から相続した土地を売りたい」「自宅を解体して土地として売りたい」「使っていない土地を手放したい」など、さまざまな動機があります。しかし、建物付きの不動産に比べて「どう進めればいいのかわからない」と感じる方が少なくありません。

なぜなら、土地の売却は、建物の売却とは異なるポイントがいくつもあるからです。たとえば、境界の確定、測量、古家を残すか解体するかの判断、接道条件の確認など、土地ならではの準備が必要です。

そこでこの記事では、枚方市で土地を売却する方に向けて、売却の流れから判断に迷いやすいポイントまでをまとめて解説します。

「自分の土地がいくらで売れるか知りたい」という方は、枚方市の不動産査定ガイドもご覧ください。

枚方市の土地売却｜基本的な流れ

まず、土地を売却する際の一般的なステップを確認しておきましょう。

ステップ	やること	期間の目安
1. 事前調査	登記簿・測量図・接道状況・法規制の確認	1〜2週間
2. 査定を受ける	不動産会社に査定を依頼し、売却方針を決める	1〜2週間
3. 境界確定・測量	必要に応じて確定測量を実施する	1〜3か月
4. 媒介契約・売却活動	不動産会社と契約し、購入希望者を募る	1〜6か月
5. 売買契約	買主と条件を合意して契約を締結	1〜2週間
6. 引き渡し	残金決済・所有権移転登記	契約から1〜2か月後

建物の売却と大きく異なるのは、「境界確定・測量」が必要になる場合があることです。これが土地売却で最も時間がかかる工程になることもあります。そのため、売却を決めたら早めに動き出すことが大切です。

土地や建物を売る際の全体的な費用も、枚方市の不動産売却費用一覧で確認できます。

枚方市の土地売却｜「更地」と「古家付き土地」のどちらで売るか

土地の上に古い建物が残っている場合、解体して更地にしてから売るか、古家付きのまま売るかの判断が必要になります。そこで、それぞれのメリット・デメリットを整理します。

更地にして売る場合

メリット	デメリット
買主がすぐに新築計画を進められる	解体費用が売主の負担になる（木造で100〜200万円程度）
土地の形状や広さが直感的にわかる	更地にすると固定資産税の軽減措置がなくなる
買い手の間口が広がりやすい	解体後に売れないと、税負担が増えたまま保有することになる

古家付きのまま売る場合

メリット	デメリット
解体費用がかからない	建物の状態によっては印象が悪くなる
住宅用地の固定資産税軽減が維持される	買主が解体費用を見込むため、その分値引き交渉が入りやすい
リノベーション前提の買主もターゲットにできる	契約不適合責任の範囲が広くなる可能性がある

枚方市での判断ポイント

どちらが有利かは物件の立地と建物の状態によって異なりますが、枚方市での一般的な傾向として参考になる点をいくつか挙げます。

• 樟葉駅・枚方市駅の徒歩圏で土地の需要が高いエリアでは、更地のほうが買い手がつきやすい傾向がある
• 築50年超で大幅な傾きや損傷がある建物は、残しておくと内覧時の印象を下げることがある
• まだ住める状態の建物（築30〜40年程度）であれば、リノベーション需要を狙って古家付きで売り出す方法もある
• 接道条件が良く、整形地であれば更地のほうがハウスメーカーの建築条件を満たしやすく、売りやすい

なお、判断に迷う場合は、不動産会社に更地・古家付きそれぞれの想定価格を出してもらい、解体費用を差し引いた手取り額で比較するのが確実です。

古い家を残して売る方法については、枚方市で古い家を解体せずに売却する方法も参考にしてください。

枚方市の土地売却で重要な境界確定と測量

土地売却で重要になりやすく、時間がかかる場合もあるのが境界の確認と測量です。

なぜ境界確定が必要なのか

土地を売却する際、買主は「自分が買う土地の範囲」を正確に知りたいと考えます。なぜなら、隣地との境界が曖昧なまま売却すると、引き渡し後にトラブルが発生するリスクがあるからです。そのため、多くの買主（特に住宅ローンを使う個人の買主）は境界確定済みの土地を求めます。

確定測量の流れ

確定測量は以下のステップで進みます。

1. 土地家屋調査士に依頼する
2. 法務局・市役所で資料を収集する
3. 現地で仮測量を行う
4. 隣接地の所有者全員と境界を確認し立会いを行う
5. 境界標を設置する
6. 確定測量図を作成する
7. 道路（公道）との境界がある場合は市との官民境界の確定も行う

費用と期間の目安

項目	目安
確定測量の費用	35〜80万円程度（土地の面積・形状・隣接数で変動）
官民境界の確定を含む場合	上記に加えて10〜30万円程度
期間	1〜3か月程度（官民境界を含むと3〜6か月かかることも）

枚方市の場合、市道との官民境界の確定に時間がかかるケースがあります。したがって、売却を検討し始めた段階で早めに測量の手配を進めておくと、売却活動をスムーズに始められます。

なお、境界に関するトラブルの詳細は「枚方市の境界未確定の土地売却」でも解説しています。

枚方市の土地売却の価格に影響する要素

土地の査定額は、複数の要素の組み合わせで決まります。そこで、自分の土地がどのような評価を受けるのか、事前に把握しておきましょう。

査定額の見方や訪問査定との違いは、枚方市の不動産査定ガイドでも詳しく解説しています。

立地・交通アクセス

まず、最寄り駅からの距離は土地の価格に大きく影響します。枚方市の場合、京阪本線の各駅、特に特急停車駅の樟葉駅・枚方市駅からの徒歩分数が価格帯を左右します。なお、JR学研都市線の津田駅・長尾駅周辺はやや価格帯が下がりますが、その分手頃な住宅地として一定の需要があります。

用途地域と建築制限

次に、用途地域によって、建てられる建物の種類や規模（建ぺい率・容積率）が決まります。たとえば、住宅用地として売る場合、第一種低層住居専用地域は閑静な住宅地として好まれますが、建物の高さや面積に制限があるため、土地の面積が狭い場合は建築プランに制約が出ることがあります。

枚方市は住居系の用途地域が多いですが、場所によって建ぺい率・容積率が大きく異なるため、売り出し前に確認しておきましょう。

接道条件

また、建築基準法では、建物を建てるには原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。道路幅員が4m未満でも、道路の種類によってはセットバックで建て替えられる場合があります。一方、接道義務を満たさず特例的な許可なども利用できない土地は、再建築不可となり、売却価格に影響することがあります。

特に、枚方市の旧市街地や山手の住宅地には、幅員の狭い道路に面した土地や、旗竿地（はたざおち）と呼ばれる通路部分で道路に接した形状の土地も見られます。そのため、接道条件に不安がある場合は、不動産会社に確認してもらいましょう。

なお、再建築不可物件の売却については「枚方市の再建築不可物件の売却方法」もご覧ください。

土地の形状と面積

さらに、整形地（四角に近い形の土地）は建築プランが立てやすく、評価が高くなります。一方、変形地（三角形、旗竿地、不整形地など）は利用効率が下がるため、整形地に比べて価格が低くなる傾向があります。

面積については、30〜60坪（約100〜200㎡）程度のファミリー向けの広さが最も需要が高いとされています。なお、広すぎる土地は分割（分筆）して売る方法もありますが、分筆には費用と手続きが必要です。

地盤・造成の状態

加えて、枚方市は丘陵地が多く、傾斜地に造成された宅地も少なくありません。そのため、擁壁（ようへき）がある土地の場合、擁壁の状態が安全基準を満たしているかどうかが評価に影響します。

また、地盤が軟弱な土地は建築時に地盤改良工事が必要になるため、買主がその費用を見込んで価格交渉してくる場合があります。

インフラの整備状況

そして、上下水道・ガス・電気の引き込みが済んでいるかどうかも価格に影響します。特に、下水道が整備されていない地域で浄化槽を使用しているケースや、都市ガスが来ていないプロパンガスエリアの場合、買主のコスト負担が増えるため価格にマイナス影響が出ることがあります。

枚方市の土地売却にかかる費用

土地を売却する際にかかる主な費用を整理します。

費用項目	目安	備考
仲介手数料	売買価格×3％＋6万円＋消費税（400万円超の通常取引の上限目安）	成約時に発生
確定測量費用	35〜80万円程度	官民境界確定を含むと高くなる
印紙税	1万円（1,000万〜5,000万円の場合）	軽減税率適用時
抵当権抹消費用	1〜3万円程度	ローンが残っている場合
建物解体費用	100〜200万円程度（木造の場合）	更地にして売る場合のみ
譲渡所得税・住民税	利益に対して約20〜39％	特例で軽減・0円になることも

土地の売却では、建物売却にはない確定測量費用が大きな出費になります。また、古家を解体する場合は解体費用も加わります。したがって、売却代金から差し引かれる費用を事前に把握しておくことで、手取り額の見通しが立てやすくなります。

なお、費用の全体像は「枚方市の不動産売却にかかる費用一覧」でもまとめています。

枚方市の土地売却にかかる税金と特例

土地を売って利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は次の式で計算します。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

• 取得費：土地を購入したときの価格（購入時の売買契約書で確認）。不明な場合は売却価格の5％を取得費とする概算取得費を使う
• 譲渡費用：仲介手数料・測量費用・解体費用・印紙税など、売却のためにかかった費用

税率は所有期間で変わる

区分	所有期間	税率（所得税＋住民税＋復興特別所得税）
短期譲渡所得	売却した年の1月1日時点で5年以下	約39.63％
長期譲渡所得	売却した年の1月1日時点で5年超	約20.315％

なお、相続した土地の場合、被相続人（亡くなった方）の取得時期を引き継ぎます。たとえば、親が30年前に購入した土地を相続して売却する場合は長期譲渡所得に該当します。

使える可能性がある特例

土地の売却では、条件を満たせば税金が大幅に軽減される特例がいくつかあります。

• マイホームの敷地を売る場合：3,000万円の特別控除（居住用財産の譲渡所得の特別控除）
• 相続した空き家の敷地を売る場合：被相続人の居住用財産に係る3,000万円の特別控除
• 10年超所有のマイホーム敷地：軽減税率の特例（6,000万円以下の部分が約14.21％に軽減）

ただし、特例の適用には細かい条件があります。たとえば、相続空き家の特例は「昭和56年5月31日以前に建築された建物」「相続開始から3年後の年末まで」「売却価格が1億円以下」など複数の要件を満たす必要があります。したがって、適用可否は税理士に確認するのが確実です。

相続登記を含む手続きについては、枚方市で相続した不動産を売却する方法も参考にしてください。

なお、3,000万円特別控除の詳細は「枚方市の3,000万円特別控除ガイド」をご覧ください。

固定資産税と売却のタイミング

更地にすると固定資産税が上がる

まず、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税の課税標準が小規模住宅用地では最大6分の1に軽減されています。そのため、建物を解体して更地にすると、この特例がなくなり、翌年度から土地の固定資産税が増える場合があります。

土地の状態	固定資産税の扱い
建物あり（住宅用地）	課税標準が最大6分の1に軽減（小規模住宅用地の場合）
更地（非住宅用地）	軽減なし（本則課税）

※住宅用地特例は建物があるだけで必ず適用されるものではなく、管理不全空家等への勧告を受けた土地などは対象外となる場合があります。

このため、解体のタイミングは重要です。たとえば、年末に解体して翌年1月1日時点で更地になっていると、その年の固定資産税が上がります。したがって、買い手の見通しが立ってから解体する、または年をまたがない時期に解体して早期売却を目指すなど、タイミングを不動産会社と相談しましょう。

なお、空き家として長く放置する場合にも住宅用地特例が外れる可能性があります。詳しくは枚方市の空き家放置と固定資産税の注意点をご覧ください。

固定資産税の精算

また、土地を売却すると、その年の固定資産税を売主と買主で日割り精算するのが慣例です。なお、関西では4月1日を起算日とするのが一般的です。精算方法は売買契約時に取り決めます。

枚方市の土地売却で押さえておきたいエリア特性

京阪沿線の駅近エリア

樟葉・牧野・枚方市駅周辺の駅徒歩10分以内のエリアは、住宅用地としての需要が安定しています。ハウスメーカーや工務店が建築条件付きの土地として購入するケースも多く、更地での売却が有利に進みやすい傾向があります。

丘陵地・山手エリア

枚方市には丘陵地に開発された住宅地が広がっています。香里ケ丘・東山・藤阪・招提などのエリアでは、眺望の良さや静かな環境が魅力ですが、傾斜地に建つ擁壁の状態が査定に影響することがあります。なお、擁壁が古い場合は、専門家による安全性の確認が必要になるケースもあります。

旧市街地・狭小地エリア

枚方市駅の南側や旧市街地には、間口が狭い土地や接道条件に課題のある土地が見られます。こうした土地は住宅用地としての需要が限られるため、隣地の所有者に購入を打診する方法や、不動産買取業者に相談する方法も検討する価値があります。

津田・長尾の住宅地

JR学研都市線沿いの津田・長尾エリアは、比較的まとまった面積の住宅地が多いのが特徴です。京阪沿線に比べると土地価格は手頃で、広い土地を求める子育て世帯の需要があります。なお、面積が大きすぎる場合は分筆して売却する方法も選択肢に入ります。

土地を分筆して売る場合の注意点

広い土地をそのまま売ると買い手が限られる場合、2つ以上に分けて（分筆して）売る方法があります。

分筆のメリット

• 1区画あたりの価格が下がり、一般的な住宅購入予算の買い手が検討しやすくなる
• それぞれの区画を別々の買主に売ることで、合計の売却額が上がる場合がある

分筆の注意点

• 分筆には必要に応じた境界確認・測量と分筆登記が必要で、費用（測量費とは別に20〜50万円程度かかる場合も）と時間がかかる
• 分筆後の各区画が接道義務を満たしている必要がある
• 分筆の仕方によっては不整形な区画ができてしまい、売りにくくなることがある
• 自治体の条例で最低敷地面積が定められている場合、それを下回る分筆はできない

なお、分筆するかどうかの判断は、不動産会社や土地家屋調査士と相談のうえで進めてください。

枚方市の土地売却で必要な書類

土地の売却で用意しておくべき書類をまとめます。

査定・売り出し時に準備するもの

• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 公図・地積測量図
• 確定測量図（あれば）
• 土地購入時の売買契約書（取得費の証明に必要）
• 固定資産税納税通知書
• 建築確認済証・検査済証（建物がある場合）

売買契約・引き渡し時に必要なもの

• 実印と印鑑証明書
• 本人確認書類
• 住民票（登記上の住所と現住所が異なる場合）
• 確定測量図と境界確認書
• 抵当権抹消に必要な書類（ローンがある場合は金融機関から取得）

土地売却の場合、特に重要なのは「取得費を証明する書類」です。購入時の売買契約書がなくても別資料から取得費を確認できる場合がありますが、取得費がわからなければ売却価格の5％を概算取得費として使うことがあります。これは実際の取得費より大幅に低くなることが多く、譲渡所得税が高くなる原因になります。

したがって、相続した土地の場合、被相続人が購入した際の契約書を探しておくことが節税のカギになります。

枚方市で土地が売れにくいときの対処法

土地を売りに出しても、なかなか買い手がつかないケースもあります。そこで、そんなときに検討できる対策を紹介します。

価格を見直す

まず、売り出し価格が周辺相場より高い場合、問い合わせがほとんど入らないことがあります。そのため、売り出しから2〜3か月経っても反応がない場合は、価格の見直しを検討しましょう。周辺で実際に成約した価格（成約事例）と比較して、自分の売り出し価格が妥当かどうかを確認することが第一歩です。

売り出し後の反響が少ない原因については、枚方市で3か月売れない物件の改善策でも解説しています。

古家を解体して更地にする

次に、古家付きで売り出していて反応が悪い場合、建物の印象が買い手を遠ざけている可能性があります。解体費用はかかりますが、更地にすることで買い手の層が広がり、売却が進むケースもあります。

買取を検討する

また、長期間売れない場合は、不動産会社による買取も選択肢です。仲介に比べて価格は下がりやすい一方、条件が合えば早期売却につながります。買取と仲介の違いについては「枚方市の買取と仲介の違い」で詳しく解説しています。

隣地の所有者に声をかける

さらに、自分の土地が狭小地や不整形地の場合、隣の土地の所有者が「自分の敷地を広げたい」と考えているケースがあります。そのため、一般の市場に出すよりも好条件で売れる場合もあり、不動産会社を通じて打診してみる方法もあります。

よくある質問（FAQ）

古家付きの土地は「土地」として売り出せますか？

はい、可能です。建物に経済的な価値がほとんどない場合、「土地（古家付き）」という表記で売りに出すのが一般的です。この場合、建物の価値はゼロまたはほぼゼロとして扱い、土地の価格で売り出します。なお、買主は建物を解体して新築するか、リノベーションして使うかを判断します。

測量をせずに売ることはできますか？

法的には確定測量なしでも売買は可能ですが、実務上は買主（特に住宅ローンを使う個人の買主）から確定測量を求められることがほとんどです。また、金融機関が融資条件として境界確定を求める場合もあります。したがって、測量を省略できるかどうかは買主・金融機関・契約条件によって異なります。

相続した土地ですが、取得費がわかりません。どうすればいいですか？

購入時の売買契約書が見つからない場合、売却価格の5％を取得費とする「概算取得費」を使うのが原則です。ただし、購入時の通帳の振り込み記録、登記簿に記載された抵当権の金額、購入時のローン契約書など、間接的に取得費を推定できる資料が見つかることもあります。したがって、税理士に相談して、取得費を証明できる方法がないか確認することをおすすめします。

土地を売ると確定申告は必要ですか？

土地を売却して課税対象となる譲渡所得（利益）が出た場合は、原則として翌年に確定申告が必要です。なお、特例を利用して税額がゼロになる場合でも、特例の適用を受けるには確定申告が必要ですので注意してください。売却した翌年の2月16日〜3月15日の期間に申告します。

道路に面していない土地でも売れますか？

接道義務を満たさない土地（いわゆる袋地や無道路地）は再建築不可となるため、一般の市場では売りにくくなります。ただし、売却が不可能なわけではありません。たとえば、隣地を購入して接道を確保する方法、隣地の所有者に売却する方法、再建築不可物件を専門に扱う買取業者に相談する方法など、いくつかの選択肢があります。

地中に埋設物があった場合はどうなりますか？

土地を引き渡した後に地中からコンクリートガラ、古い浄化槽、井戸などの埋設物が見つかった場合、売主が契約不適合責任を問われる可能性があります。そのため、売却前に心当たりがある場合は、不動産会社にその旨を伝え、契約条件で対応方法を取り決めておくことが重要です。

枚方市の土地売却前のチェックリスト

• 登記簿で所有者名義と面積を確認したか
• 境界標が現地に存在しているか確認したか
• 接道条件（前面道路の幅員・接道の長さ）を確認したか
• 用途地域・建ぺい率・容積率を確認したか
• 土地購入時の売買契約書（取得費の証明）を探したか
• 古家がある場合、解体するかどうか方針を決めたか
• 固定資産税の納税状況を確認したか
• 抵当権が残っている場合、金融機関に連絡したか
• 地中埋設物や土壌汚染の心当たりがないか確認したか
• 複数の不動産会社に査定を依頼したか
• 確定測量の手配を始めたか（または見積もりを取ったか）

公的機関の参考情報

なお、土地の取引に関する法規制や公的な価格情報を確認したい方は、国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」が参考になります。枚方市内の土地の取引価格情報や地価公示等を閲覧できます。

国土交通省｜不動産情報ライブラリ

まとめ：枚方市の土地売却は「境界」と「売り方の選択」が成否を分ける

枚方市の土地売却では、建物の売却とは異なり、境界の確認や必要に応じた測量が重要なプロセスです。そして、古家を残すか更地にするかの判断、分筆するかどうかの判断、仲介か買取かの判断と、建物の売却にはない「選択」の場面が多いのが特徴です。

また、枚方市は京阪沿線の住宅需要が底堅いエリアですが、土地の条件（接道・形状・面積・エリア）によって最適な売り方は異なります。したがって、まずは査定を受けて相場を把握し、不動産会社と一緒に売却方針を決めていくのが確実です。

査定の受け方については「枚方市の不動産査定ガイド」もご覧ください。また、売却コラム一覧では、費用や税金の特例など関連テーマも解説しています。

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