枚方市の浸水想定区域の家は売れる？ハザードマップと売却の注意点
「自宅が枚方市のハザードマップで色が付いている区域に入っていた。この家は売れるのだろうか」――近年、このようなご相談が増えています。
2020年8月から、不動産を売買するときには、水害ハザードマップで物件がどこにあるかを買主に説明することが義務になりました。そのため、浸水のリスクは、売主がどれだけ気にしていなくても、買主の目に必ず入る情報になっています。
とはいえ、浸水想定区域に入っているからといって、家が売れなくなるわけではありません。大切なのは、リスクを正しく把握し、隠さずに伝え、そのうえで物件の良さをきちんと届けることです。
そこでこの記事では、枚方市で家の売却を考えている方に向けて、枚方市の地形と水害の特徴、ハザードマップの見方、売るときの説明義務、価格や買主の反応への影響、そして過去に浸水したことがある家を売るときの注意点を解説します。
売却の全体の流れについては、枚方市で不動産売却を始めるなら｜査定から引渡しまでの流れ・期間・費用も参考にしてください。
枚方市の水害リスクの特徴｜淀川と天井川、そして内水
淀川沿いの低地と、丘陵地が混ざる地形
枚方市の地域防災計画では、市の地形について「本市は、淀川の左岸、生駒山地の北部にのびる枚方丘陵上にあり、山間部から船橋川、穂谷川、天野川がそれぞれ南東から北西に流下して淀川に注いでいる」と説明されています。
市内は、東部の生駒山地につながる山地、山麓、中央部の丘陵・台地、そして淀川沿いの低地に分かれます。とくに淀川沿いの低地は、市の南西部で標高2〜4mと低く平らな土地です。
また、船橋川・穂谷川・天野川は、その大部分が「天井川」（川底がまわりの土地より高い川）であると、同じ計画に書かれています。
つまり、枚方市では「淀川や支流の川があふれる水害」と「丘陵地のがけ崩れなどの土砂災害」の両方を考える必要があり、どちらのリスクがあるかは、同じ市内でも場所によって大きく異なります。
洪水ハザードマップの対象となっている川
枚方市の洪水ハザードマップは、次の8つの川があふれた場合を想定しています。
- 木津川
- 淀川
- 船橋川
- 穂谷川
- 天野川
- 藤田川
- 前川
- 北川
これらは「想定し得る最大規模の降雨」を前提にしています。たとえば船橋川・穂谷川は24時間総雨量1,150mm、天野川は1,038mmという、おおむね1,000年に一度の大雨を想定したものです。
川があふれなくても起こる「内水氾濫」
水害は、川の堤防があふれたり壊れたりする「洪水（外水氾濫）」だけではありません。短い時間に強い雨が降り、下水道や水路で雨水を流しきれずに、まちの中で水があふれる「内水氾濫」もあります。
枚方市の地域防災計画には、下水道の排水能力は「１時間降水量50mm程度」と書かれています。それを超える雨が降ると、川から離れた場所でも浸水が起こる可能性があります。
枚方市は2026年3月31日に、内水の浸水想定区域（雨水出水浸水想定区域）を公表しました。前提は1時間に147mmという、おおよそ1,000年以上に一度程度の雨です。2026年4月からは、市のWeb地図「きてみてひらかたマップ」で確認できます。
枚方市で過去に起きた大雨の被害
枚方市の地域防災計画には、近年の大雨による浸水被害が記録されています。
| 時期 | 内容 | 被害 |
|---|---|---|
| 2008年（平成20年）8月6日 | 局地的な大雨（最大1時間71.5mm） | 床上浸水119戸・床下浸水2,042戸 |
| 2012年（平成24年）8月13〜14日 | 前線による大雨。枚方消防署川越出張所で、市の観測史上最多となる1時間108.5mmを記録 | 床上浸水297戸・床下浸水約3,200戸 |
| 2013年（平成25年）9月15〜16日 | 台風第18号 | 床上浸水50戸・床下浸水1,233戸 |
このように、枚方市でも浸水被害は過去の話ではありません。だからこそ、買主もハザードマップを確認したうえで物件を選ぶようになっています。
枚方市のハザードマップの種類と確かめ方
「枚方市防災ガイド（ハザードマップ）」
枚方市は「枚方市防災ガイド（ハザードマップ）」を作っています。最新は令和8年度版で、次の内容がまとめられています。
| 種類 | 何が分かるか |
|---|---|
| 洪水ハザードマップ | 木津川・淀川・船橋川などがあふれたときに、どこがどのくらいの深さまで浸かるか |
| 内水ハザードマップ | 大雨で下水道や水路があふれたときに浸水する範囲（2026年4月に更新） |
| 土砂災害ハザードマップ | 大阪府が指定した土砂災害警戒区域・特別警戒区域 |
| ため池ハザードマップ | 市内17か所のため池が決壊したときに浸水する範囲（2026年4月に追加） |
なお、枚方市には高潮の浸水想定区域の指定がないため、高潮ハザードマップは作られていません。
土砂災害警戒区域も確認しておく
枚方市には、大阪府が指定した土砂災害警戒区域が165か所、そのうち建物の建て方に制限がかかる土砂災害特別警戒区域が151か所あります（大阪府の指定状況ページ。最新の告示日は令和6年10月18日）。
土砂災害の区域は、大阪府の「土砂災害の防災情報」の地図や、枚方市の「市内土砂災害警戒区域及び土砂災害特別警戒区域内の住所地」のページで確認できます。
丘陵地や山麓の住宅地にある家は、浸水よりも土砂災害の区域に入っているかどうかが、売却で大きなポイントになる場合があります。
自分の家の場所を調べる3つの方法
- 枚方市のホームページで「枚方市防災ガイド（ハザードマップ）」を開き、自宅のある地区のページを見る
- 市のWeb地図「きてみてひらかたマップ」で、内水の浸水想定区域を確認する
- 国土交通省の「重ねるハザードマップ」で住所を入力し、洪水・土砂災害などを重ねて表示する
地図の色は「必ずその深さまで浸かる」という意味ではなく、想定した大雨が降った場合のシミュレーションです。一方で、色が付いていない場所でも災害が起こらないとは限りません。
家を売るときに必ず説明される「水害ハザードマップ」
2020年8月28日から重要事項説明の義務に
不動産の売買では、契約の前に、宅地建物取引士が買主に「重要事項説明」を行います。2020年8月28日からは、この説明の項目に「水防法にもとづく水害ハザードマップにおける物件の所在地」が加わりました。
対象は、市町村が作る洪水・雨水出水（内水）・高潮のハザードマップです。不動産会社は、ハザードマップを買主に見せながら、物件のおおよその位置を示して説明します。
浸水想定区域の外でも説明される
国土交通省のQ&Aでは、物件が浸水想定区域の外にある場合でも、マップ上の位置を示す必要があるとされています。あわせて、「区域外だから水害のリスクがない」と買主が誤解しないよう配慮することも求められています。
また、避難所の位置もあわせて示すことが望ましいとされています。
なお、ため池ハザードマップのように水防法以外の決まりで作られたマップは、この説明義務の対象ではありません。ただし、買主にとっては気になる情報です。実際には、確認できる情報はあわせて伝えておくほうが、後のトラブルを防げます。
土砂災害警戒区域なども説明の対象
重要事項説明では、水害ハザードマップのほかに、次のような区域に入っているかどうかも説明されます。
- 土砂災害警戒区域
- 造成宅地防災区域
- 津波災害警戒区域
- 土砂災害特別警戒区域（建物の建て方などの制限として説明）
つまり、売主が「言わなくてもいいだろう」と考えていても、これらの情報は契約の前に必ず買主に伝わります。だからこそ、売り出しの段階から正直に伝えたほうが、買主との信頼関係を築きやすくなります。
浸水想定区域の家は売れる？価格と買主の反応への影響
区域に入っているだけで「売れない」わけではない
枚方市の淀川沿いには、駅に近く生活に便利な住宅地も多くあります。浸水想定区域に入っていても、立地や価格、建物の状態などに魅力があれば、購入を検討する方はいらっしゃいます。
ただし、水害のリスクを気にする買主が増えているのも事実です。公的機関の研究でも、ハザードマップの情報が地価に影響を与えるという分析があります（日本銀行のワーキングペーパー、2022年）。
どのくらい価格に影響するかは、浸水の深さ、周辺の相場、建物の造り、過去の浸水の有無などによって大きく異なり、一律には言えません。だからこそ、周辺の成約事例をもとに、物件ごとに査定することが大切です。
買主が気にする5つのポイント
- 想定される浸水の深さ（床下で済むのか、1階が浸かるのか）
- 過去に実際に浸水したことがあるか
- 建物の基礎の高さや、敷地が道路より高いか低いか
- 避難所までの距離や、2階以上に逃げられる造りか
- 火災保険の保険料や、水災補償をつけるべきか
これらの質問に、売主と不動産会社が具体的に答えられると、買主の不安は小さくなります。
火災保険の「水災」の保険料は地域で変わる
損害保険料率算出機構は2023年6月、火災保険の水災の料率を、市区町村ごとに1等地から5等地の5つに分けました。保険会社の多くは、2024年10月ごろからこの区分を保険料に反映しています。
買主は、購入前に火災保険の見積もりを取ることがあります。保険料の目安も、購入の判断材料の一つになっています。
住宅ローンへの影響
浸水想定区域に入っていることだけを理由に、住宅ローンが使えなくなるわけではありません。
ただし、住宅金融支援機構の【フラット35】Sは、2021年10月以降、土砂災害特別警戒区域などで新築住宅を建てる・買う場合には使えなくなっています（中古住宅は対象外）。丘陵地の物件では、買主が使うローンの条件も確認しておくと安心です。
過去に浸水したことがある家を売るときの注意点
知っている浸水歴は、必ず伝える
売主は、売った家が契約の内容に合っていなかった場合に「契約不適合責任」を負います。そして民法では、売主が「知りながら告げなかった事実」については、責任を負わないという特約をつけていても、責任を免れることができないとされています。
床上・床下浸水の経験があるのに伝えずに売ると、引き渡した後に、修理費の請求や契約の解除、損害賠償などを求められるおそれがあります。
契約不適合責任については、枚方市で不動産売却する前に知るべき契約不適合責任｜売主のリスクと対策で詳しく解説しています。
裁判でも「きちんと伝えたか」が分かれ目になっている
浸水歴をめぐる裁判の例を、不動産適正取引推進機構（RETIO）の判例解説から紹介します。
- 売主が浸水の事情を重要事項説明書にくわしく書き、口頭でも同じ内容を説明していた事案では、売主の責任は認められませんでした（東京地裁 平成28年12月8日判決）
- 不動産会社が浸水の危険と、買主が水害を心配していることを知っていた事案では、調べて説明する義務に違反したと判断されました（東京高裁 平成29年7月19日判決）
どちらも民法改正前の事案ですが、「知っていることを、書面と口頭で伝えておくこと」が売主を守ることは、今も変わりません。
告知書（物件状況報告書）に書いておくこと
売却の際には、売主が物件の状態を書く「告知書（物件状況報告書）」を作るのが一般的です。浸水については、次のような内容を書いておきましょう。
- 浸水したことがあるか（床上・床下の別）
- 浸水した時期と、そのときの雨の状況
- その後に行った修理や対策（床下の乾燥・消毒、止水板の設置など）
- 雨のときに敷地や道路に水がたまりやすいかどうか
家の状態の確認方法については、枚方市で不動産売却前にやるべき家の状態チェックもあわせてご覧ください。
枚方市で水害リスクのある家を売るときの5つのポイント
ポイント1：売り出す前にハザードマップを自分で確認する
まずは、洪水・内水・土砂災害・ため池の4つのマップで、自宅がどの区域に入っているかを確認しましょう。どのくらいの浸水が想定されているかを知っておくと、査定の説明も理解しやすくなります。
ポイント2：浸水歴や対策の記録をそろえる
過去の浸水の時期、修理の内容、領収書、写真などが残っていれば、まとめておきましょう。「いつ、何をしたか」が分かると、買主の安心につながります。
ポイント3：止水板などの対策をアピールする
枚方市には、住宅や事業所に止水板を付ける費用の2分の1（上限50万円）を補助する「止水板設置費補助制度」があります。ただし、申請前に付けたものや新築と同時に付けるものは対象外です。売却を考えている段階で設置を検討する場合は、事前に市に確認しましょう。
すでに設置している対策があれば、物件の紹介文や内覧のときに伝えることで、プラスの材料になります。
ポイント4：物件の強みをしっかり伝える
浸水想定区域に入っていても、駅への近さ、生活の便利さ、日当たり、建物の手入れの状態など、物件の良さは変わりません。リスクだけが目立たないよう、強みを具体的に伝える販売活動が大切です。
ポイント5：仲介と買取を比べて考える
浸水歴があり建物の傷みが大きい場合や、早く現金化したい場合は、不動産会社による「買取」も選択肢になります。仲介と買取の違いを比べたうえで、自分に合う方法を選びましょう。
関連記事：枚方市で不動産売却を検討中の方へ｜「仲介」と「買取」の違いと最適な選び方
枚方市で災害リスクのある家を売るまでの流れ
ハザードマップの区域に入っている家を売るときも、基本の流れは通常の売却と同じです。ただし、それぞれの段階で、災害リスクについて準備しておくことがあります。
ステップ1：ハザードマップと災害の区域を確認する
まずは、洪水・内水・土砂災害・ため池の4つのマップで、自宅がどの区域に入っているかを確認します。確認した日付と、見たマップの版（いつ作られたものか）もメモしておくと、後で説明するときに役立ちます。
ステップ2：浸水歴や家の状態を整理する
次に、過去の浸水や雨漏り、床下の湿気、外壁や基礎のひび割れなど、家の状態を整理します。分からないことは「分からない」と正直に書いておくことも大切です。あいまいな記憶で「なし」と書くと、後で事実と違った場合にトラブルのもとになります。
ステップ3：査定を受け、災害リスクの影響を聞く
不動産会社に査定を依頼するときは、ハザードマップの区域に入っていることを最初に伝えましょう。そのうえで、「区域に入っていることを、査定額にどう反映したか」「同じような条件の物件の成約事例はあるか」を聞くと、査定額の根拠が分かりやすくなります。
ステップ4：売り出し方を決める
査定の結果をもとに、売り出し価格と売り方（仲介か買取か）を決めます。災害リスクについては、物件の紹介文や内覧のときに、どのように伝えるかを不動産会社と相談しておきましょう。最初から正直に伝えておくと、契約の直前で買主が迷うことを防げます。
ステップ5：重要事項説明と告知書で、書面に残す
買主が決まったら、契約の前に重要事項説明が行われます。ハザードマップでの位置や災害の区域が説明されるほか、売主が作った告知書も買主に渡されます。説明した内容を書面に残しておくことが、引き渡した後のトラブルを防ぐいちばんの方法です。
買主から価格の相談があった場合の考え方は、枚方市で買主から不動産売却の値引き交渉を受けたら？損しない判断基準と対応策も参考にしてください。
よくある質問（FAQ）
浸水想定区域の外なら、ハザードマップの説明はいりませんか？
いいえ、区域の外でも説明は行われます。国土交通省のQ&Aでは、浸水想定区域の外にある場合でもマップ上の位置を示し、リスクがないと誤解されないよう配慮することとされています。
ハザードマップで色が付いていると、査定額は必ず下がりますか？
必ず下がるとは言えません。価格は、浸水の深さだけでなく、立地・建物の状態・周辺の成約事例などをあわせて決まります。気になる場合は、査定のときにハザードマップの影響をどう考えたか、不動産会社に聞いてみましょう。
一度も浸水したことがなければ、何も伝えなくてよいですか？
浸水歴がなければ、告知書には「なし」と書きます。ただし、ハザードマップでの位置は重要事項説明で必ず説明されます。また、大雨のときに道路に水がたまりやすいなど、知っていることがあれば伝えておくと安心です。
床下浸水だけでも伝える必要がありますか？
はい、伝えておきましょう。床下浸水でも、買主にとっては購入の判断に関わる情報です。知っていたのに伝えなかった場合、後でトラブルになるおそれがあります。
ため池ハザードマップも説明されますか？
ため池ハザードマップは水防法にもとづくものではないため、重要事項説明の義務の対象ではありません。ただし、枚方市は2026年4月にため池ハザードマップを防災ガイドに追加しています。買主に伝えておくほうが、信頼につながります。
止水板の補助は、売るつもりの家でも使えますか？
枚方市の制度では、市内の住宅または事業所が対象で、仮設のものや、事業者が売買を目的に持っているものは除かれます。条件は変わることがあるため、申請前に市の危機管理対策推進課に確認してください。
浸水に備えてリフォームしてから売ったほうがいいですか？
必ずしもリフォームが必要とは限りません。リフォームの費用が、そのまま売却価格に上乗せできるとは限らないためです。まずは査定を受け、どのような手入れが売却にプラスになるかを不動産会社と相談してから判断しましょう。
関連記事：枚方市で不動産売却前にリフォームは必要？費用対効果と「やる・やらない」の判断基準
売り出した後にハザードマップが見直されたら、どうなりますか？
重要事項説明では、説明する時点で手に入る最新のハザードマップを使います。売り出した後にマップが見直された場合は、新しいマップで説明されます。区域や浸水の深さが変わることもあるため、契約の前に不動産会社と最新の内容を確認しましょう。
枚方市で水害リスクのある家を売る前のチェックリスト
- 洪水ハザードマップで、想定される浸水の深さを確認したか
- 内水ハザードマップ（きてみてひらかたマップ）を確認したか
- 土砂災害警戒区域・特別警戒区域に入っていないか確認したか
- ため池ハザードマップを確認したか
- 過去の浸水の有無・時期・程度を整理したか
- 修理や対策の記録（写真・領収書）をそろえたか
- 告知書に浸水歴を正確に書いたか
- 物件の強み（立地・建物の状態など）を整理したか
- 査定で、水害リスクの影響をどう考えたか説明を受けたか
- 仲介と買取の両方を比べたか
公的機関の参考情報
国土交通省｜ハザードマップポータルサイト（重ねるハザードマップ）
国土交通省｜重要事項説明に水害リスク情報を追加（2020年）
ハザードマップは見直されることがあります。売却の前には、最新のものを確認してください。
まとめ：枚方市の家は「リスクを正しく伝える」ことで売りやすくなる
枚方市は、淀川沿いの低地と丘陵地が混ざる地形で、洪水・内水・土砂災害のどれに注意すべきかは場所によって異なります。
そして2020年8月からは、水害ハザードマップでの物件の位置が、売買の重要事項説明で必ず説明されるようになりました。リスクを隠して売ることはできませんし、知っている浸水歴を伝えなければ、売った後に責任を問われるおそれがあります。
一方で、浸水想定区域にあるからといって、売れないわけではありません。ハザードマップを確認し、浸水歴や対策を整理し、物件の強みとあわせて正直に伝えることが、納得のいく売却への近道です。
売却にかかる費用の全体像は、枚方市の不動産売却費用一覧｜手数料・税金・諸経費でまとめています。
また、売却コラム一覧では、契約不適合責任や査定の受け方など、関連するテーマも解説しています。
お問い合わせ・無料査定のご案内
枚方市で不動産の売却をお考えの方へ。Neo不動産販売では、ハザードマップや浸水歴も含めて物件の状況を確認し、売却の進め方を丁寧にご説明します。
「ハザードマップで色が付いているけれど売れるか知りたい」「過去に浸水したことをどう伝えればいいか分からない」という方も、お気軽にご相談ください。
周辺の成約事例と物件の特徴を踏まえて、査定額の考え方と売却の見通しをご案内します。なお、LINEなら24時間メッセージを受け付けています。