相続した家を売るなら相続登記が必須！手続きの流れと注意点をわかりやすく解説
親御さんが亡くなってご実家を相続したとき、多くの人がつまずくのが「名義の問題」です。
「不動産は相続したけど、このまま売れるの？」「名義が父のままだけど、買主は見つかる？」──結論から言うと、相続した家を売るには、まず相続登記（名義変更）が必要です。
2024年4月からは相続登記が義務化され、3年以内に手続きしないと10万円以下の過料が科される可能性も出てきました。
つまり今後は「とりあえず相続したまま放置」がしづらくなる時代です。
この記事では、枚方市・寝屋川市・交野市などで相続した家を売りたい方に向けて、相続登記が必要な理由・手続きの流れ・注意点・よくある失敗例をわかりやすく解説します。
1. なぜ売却前に相続登記が必要なのか？
不動産の売買は「登記簿に載っている人」しか行えません。
たとえあなたが実質的な相続人でも、登記上の名義が亡くなったお父さま・お母さまのままだと、売買契約そのものが成立しません。買主側の住宅ローンも通りません。
また2024年4月からは、相続で不動産を取得した人に相続登記の申請義務が課されました。
「相続で不動産を取得したと知った日から3年以内」に登記をしないと、10万円以下の過料（罰金のようなもの）がかかることもあります。
ですので、「売るつもりがある人」だけでなく「とりあえず持っておこうかな」という人も、早めに登記しておくのが安全です。
2. 相続登記をしないと起こるトラブル
「どうせ家は空き家だし、急いでないから…」と放置してしまうと、次のような問題が起きやすくなります。
- ① 売るときに書類が爆増する：相続人が増えていると、全員の同意・印鑑・戸籍が必要になり、手続きが一気に面倒になります。
- ② 権利者が増えて収集が大変になる：親が亡くなった直後なら子ども2人で済んだのに、10年放置すると孫まで相続人になり、人数が一気に増えることも。
- ③ 買主が見つかっても決済できない：名義が故人のままでは、買主の銀行が「登記が終わってからにしてください」とストップをかけます。
- ④ 固定資産税だけ払い続けることになる：売却できないのに税金・管理費だけ毎年発生する「損する空き家」化します。
実際に枚方市エリアでも、「お母さん名義のまま10年放置していたら、相続人が7人に増えていて、売却に半年かかった」というケースがありました。
早めに登記しておけば1か月で済んだ手続きが、放置したことで何倍も大変になることがあります。
3. 相続登記の基本的な流れ
「何からやればいいの？」という方のために、一般的な流れを整理します。
- 相続の発生
被相続人（亡くなった人）の死亡により相続が開始します。 - 相続人の確定
被相続人の出生から死亡までの戸籍・除籍・改製原戸籍をすべて集めて、「誰が相続人か」を確定します。 - 相続財産の確認
不動産の登記事項証明書（登記簿）を法務局で取得し、土地・建物の所在・面積・名義人を確認。固定資産税通知書で評価額もチェックします。 - 遺産分割の方法を決める
遺言書があれば基本はその内容に従います。遺言書がない場合は、相続人全員で「誰がその家を相続するか」を話し合い、遺産分割協議書を作成します。 - 法務局へ相続登記を申請
必要書類を揃えて、不動産の所在地を管轄する法務局に登記申請を行います。司法書士に依頼すればここを丸ごと任せられます。 - 登記完了→売却へ
登記が完了してはじめて、あなた名義で不動産会社に売却を依頼できます。
4. 遺言書がある場合・ない場合の違い
相続登記のややこしさは「誰の名義にするのか」が決まっていないときに起きます。
ここは次のように考えるとスッキリします。
（1）遺言書がある場合
「この家は長男に相続させる」といった内容の遺言があれば、その内容に従って登記ができます。
他の相続人全員の印鑑を集めなくてもいいので、手続きはかなり楽です。
（2）遺言書がない場合
相続人全員で遺産分割協議をして「この家は誰が相続するか」を決めます。
このときに1人でも反対すると登記が進まず、売却もできません。
「あとから売るかもしれない」なら、このタイミングで最初から売却前提で分け方を決めるのがおすすめです。
5. 相続登記に必要な書類
相続登記の際に、だいたい次の書類が必要になります。
- 被相続人の戸籍（出生〜死亡まで）
- 相続人全員の戸籍謄本・住民票
- 固定資産税評価証明書（市役所で取得）
- 遺言書または遺産分割協議書
- 相続登記の申請書
- 司法書士に任せる場合は委任状
「出生から死亡までの戸籍が抜けている」「相続人のうち1人が海外在住で印鑑証明が取れない」などで止まることが多いので、早めに集めておくと安心です。
6. 登記が終わったら売却査定へ進む
相続登記が完了したら、いよいよ売却に進めます。
不動産会社としても、名義があなたに変わっていれば正式な査定書を発行できますし、買主にも安心して紹介できます。
なお、登記完了前でも「机上査定（簡易査定）」でおよその価格を出すことは可能です。
「売れるかどうか先に知っておきたい」という方は、登記の相談と同時に査定も依頼しておくとスムーズです。
さらに、相続した空き家を3年以内に売却すれば、「相続空き家の3,000万円特別控除」を使って譲渡所得を抑えられる場合があります。
「登記はまだだから…」と先延ばしにしていると、この節税チャンスを逃してしまうこともあるので注意してください。
7. よくある失敗・注意点
- 相続人が1人でも書類を返送しない
→ 郵送でのやりとりが遅れ、売却のチャンスを逃す。早めに連絡・説明を。 - 名義人の住所が古いまま
→ 登記簿の住所と住民票の住所が違うと、つなぐ書類（つなぎの住民票）が必要になります。 - 祖父名義のまま何十年も放置していた
→ 一気に2世代分の相続登記が必要になり、費用も時間も2倍以上かかることがあります。 - 「母が住んでいたから登記はいらない」と思って放置
→ 母も亡くなった時点で一気に相続人が増え、売却がほぼ不可能に。
8. 専門家に頼んだ方がいいケース
次のような場合は、自分だけでやるより司法書士＋地元の不動産会社に相談した方が早いです。
- 相続人が3人以上いる
- 再婚や認知などで相続関係が複雑
- 登記名義が祖父母のまま何十年も動いていない
- 遠方にいて法務局に行けない
ハウスドゥ 京阪くずは店では、枚方市・寝屋川市・交野市の相続案件で、司法書士・税理士と連携しており、
「登記→査定→売却→申告」までを1本の流れでサポートできます。
「とりあえず登記から手伝ってほしい」という段階でもOKです。
9. 枚方市で実際にあったケース
- ケース1：お母さま名義で10年放置していた長尾の家
→ 相続人が兄弟5人＋すでに亡くなっている兄の子どもまで相続人となり、結果として売却まで半年以上かかったケース。 - ケース2：相続後すぐに登記し、3か月で売却できた枚方市駅周辺のマンション
→ 名義がきれいだったため買主のローン承認もスムーズで、想定より高値で成約。
10. まとめ：相続登記は「売却の入口」です
相続した家を売るときに一番のネックになるのは、価格よりも「名義がそのまま」になっていることです。
2024年からは義務化も始まっていますので、「いつか売るかも」なら今のうちに登記しておくのが正解です。
登記さえ終われば、あとは不動産会社がスムーズに査定・販売に進めます。
「書類が足りない」「相続人が多い」「遠方なので行けない」という場合でも、専門家に頼めば解決できます。
▶ 相続した家の登記・売却のご相談は、枚方市を中心に活動するハウスドゥ 京阪くずは店へお気軽にどうぞ。
「相続したけど何から始めていいかわからない」という段階でも大丈夫です。無料で流れをご説明します。
