相続税の節税にも！「空き家の3,000万円特別控除」を活用してお得に売る方法
親の家を相続したけれど、「まだ売っていない」「税金が気になる」と悩んでいませんか？
実は、相続した空き家を売るときに使える「3,000万円特別控除」という制度があります。
この制度を使えば、条件を満たすだけで譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を差し引けるため、税金をほぼゼロに抑えることも可能です。
この記事では、相続空き家を売却するときに使えるこの特例の仕組みや条件、申請の流れを、枚方市の事例も交えながら詳しく解説します。
1. 空き家を売るなら「3,000万円特別控除」を知らなきゃ損！
空き家の3,000万円特別控除（正式名称：被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）は、2016年に創設された税制優遇制度です。
これは、相続によって取得した家を売却する際に、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度です。
たとえば、家を2,000万円で売っても、購入当時の価格や諸経費を差し引いた結果「1,000万円の利益」と計算されても、この控除が使えれば課税対象はゼロになります。
つまり、「古い家でも条件を満たせば税金を払わずに売却できる可能性がある」という非常に大きなメリットがあります。
2. 「空き家の3,000万円特別控除」とは？
この特例は、相続によって取得した空き家（またはその土地）を、相続した人が売却したときに適用される制度です。
控除額は譲渡所得（売却価格－取得費－諸経費）から最大3,000万円。
課税所得が減るため、相続税や譲渡所得税の負担を大幅に軽減できます。
特に、築古住宅のように「資産価値は低いけれど土地の値段が高い」ケースでは、売却益が出やすいため、この控除の恩恵が非常に大きくなります。
3. 適用を受けるための主な条件
すべての空き家が対象になるわけではありません。以下の条件を満たす必要があります。
- 被相続人（亡くなった方）が一人暮らしで住んでいた家であること
- 相続した人が、その家を解体して更地で売るか、耐震リフォームをして売ること
- 相続が発生した日の翌日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた旧耐震基準の住宅であること
- 相続後、誰も住まず・貸さずに空き家のままであること
- 複数相続人がいる場合は、代表者1名のみが控除を受けられる
特に重要なのが「3年以内の売却」と「旧耐震基準」。
どちらか一方でも満たさないと特例が使えないため、注意が必要です。
4. 築古でも対象になりやすい理由
この制度の対象となるのは、主に昭和50年代以前の住宅です。
つまり、築40年以上の古い家でも「旧耐震」であれば多くが該当します。
例えば、枚方市では1970〜80年代に建てられた木造住宅が多く、相続空き家の約6割が条件を満たす可能性があります。
しかも「建物を解体して更地で売る」または「耐震リフォームをしてから売る」どちらでもOKなので、活用のハードルは高くありません。
「古いから売れない」と諦める前に、この特例を使って節税＋売却をセットで検討するのがポイントです。
5. どれくらい節税できる？（具体例）
ケース①：譲渡所得が1,000万円の場合
相続した家を2,800万円で売却、取得費や諸経費を差し引いて1,000万円の利益が出た場合、控除3,000万円の範囲内なので譲渡所得税は0円です。
ケース②：築40年の木造住宅を解体して売却
売却価格2,000万円、解体費用150万円、仲介手数料70万円の場合でも、3,000万円控除が使えるため課税はゼロ。
解体費や諸費用も控除対象に含まれるため、古家でも実質的に負担なく売却できます。
一方、控除を使わず売却すると、税率20％で200万円以上の税金がかかることも。
制度を知っているかどうかで数百万円の差が出ることもあります。
6. 特別控除を受けるための手続きの流れ
- 相続登記を完了する（名義を相続人に変更）
- 不動産会社へ査定を依頼し、売却方針を決める
- 売買契約の締結・決済
- 翌年の確定申告で特別控除を申請（税務署へ書類を提出）
確定申告時に申請を忘れると控除が受けられません。
売却後の翌年2月16日〜3月15日の間に必ず手続きを行いましょう。
7. 申請時に必要な主な書類
- 被相続人の住民票の除票（亡くなった方の最終住所を確認）
- 被相続人の戸籍謄本・相続関係説明図
- 登記事項証明書（名義変更後）
- 売買契約書および領収書
- 解体・リフォームした場合の工事契約書・領収書
- 空き家であったことを示す証明（電気・水道の明細など）
書類の不備があると税務署で差し戻されることもあるため、売却前から準備しておくのが安全です。
8. よくある誤解・注意点
- 賃貸に出した場合は対象外：一度でも他人に貸すと適用できません。
- 相続人が住んだ場合もNG：引っ越して居住した場合も対象外です。
- 確定申告を忘れると控除は受けられない：後からの申請は基本的に不可。
- 共有持分で分けた後に別々に売る場合は適用されない：代表者1名の申請が原則。
9. 枚方市での事例紹介
事例①：楠葉エリア
母親が一人で暮らしていた戸建を解体して更地で売却。
売却益が約1,200万円あったが、特別控除で課税ゼロ。
さらに相続税の負担も抑えられ、トータルで200万円以上の節税に。
事例②：長尾エリア
築40年の木造住宅を軽くリフォームして販売。
建物が旧耐震で条件を満たしていたため控除を適用。
結果、譲渡税ゼロでスムーズに売却完了。
事例③：香里園エリア
相続後3年以上放置していたため特例の適用外に。
売却時に200万円以上の課税となり、「もっと早く知っていれば…」という後悔も。
10. まとめ：相続空き家は“3年以内の売却”が鉄則！
「空き家の3,000万円特別控除」は、相続空き家を売る人にとって最も大きな節税チャンスです。
しかし、相続登記をしてから3年以内に売却しないと適用できないため、早めの行動が何より大切です。
枚方市や寝屋川市のように築古住宅が多い地域では、この特例を使えるケースが非常に多くあります。
制度を知らずに売却して税金を払いすぎる人も多いため、まずは自分の物件が対象かどうかを確認しましょう。
▶ 枚方市を中心に活動するハウスドゥ 京阪くずは店では、相続登記から売却・税務相談までワンストップでサポートしています。
「この家、特別控除が使える？」といったご相談も無料で承りますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
