相続不動産の評価額とは？売却価格との違いを正しく理解しよう
そもそも「相続不動産の評価額」とは何か？
相続不動産の評価額とは、相続税の計算に用いられる「税務上の価値」のことを指します。これはあくまでも課税対象となるための基準価格であり、市場に出したときの売却価格（実勢価格）とは異なります。
具体的には、土地や建物の評価額は「路線価」や「固定資産税評価額」などに基づいて計算され、税務署に提出する相続税申告書に記載されます。
売却価格（実勢価格）との違いとは？
売却価格とは、不動産を市場で売るときに実際につく価格のことです。立地、築年数、周辺相場、内外装の状態など、需要と供給のバランスによって決まるため、相続評価額よりも高くなることもあれば低くなることもあります。
つまり、「評価額＝売却価格」ではないという点に注意が必要です。
評価額が安くても高く売れることもある
例えば、固定資産税評価額が500万円の物件でも、駅近や人気エリアであれば、実際の売却価格が1000万円を超えることも十分ありえます。逆に、評価額が高くても売却に時間がかかる、あるいは買い手がつかない場合もあります。
相続税を抑えるために評価額を理解することが重要
相続税は、相続財産の評価額によって大きく変わります。不動産の評価額が高くなればなるほど、課税額も増える可能性があります。そのため、評価額の根拠や仕組みを理解し、適切に申告することが大切です。
土地の評価方法：路線価方式と倍率方式
路線価方式とは？
路線価方式は、国税庁が公表する「路線価」に基づいて土地を評価する方法です。路線価とは、道路に面する標準的な土地の1㎡あたりの価格のことで、毎年7月に更新されます。
例えば、路線価が20万円／㎡、対象地が100㎡であれば、評価額は2,000万円となります。ただし、土地の形状や間口、奥行き、傾斜などによって補正がかかる場合もあります。
倍率方式とは？
一方で、路線価が定められていないエリアでは、固定資産税評価額に「倍率（評価倍率）」をかけて算出する「倍率方式」が採用されます。
たとえば、固定資産税評価額が800万円で、評価倍率が1.1倍であれば、評価額は880万円になります。倍率方式は簡便ですが、実勢価格との乖離が大きくなることもあります。
どちらの方式になるかは地域による
枚方市などの都市部では、基本的に路線価方式が用いられますが、一部の地域では倍率方式となる場合もあります。国税庁の「路線価図・評価倍率表」から確認が可能です。
建物の評価方法は？
固定資産税評価額をベースに算出
建物は土地と異なり、築年数による経年劣化が大きく影響します。そのため、評価方法は原則として「固定資産税評価額」に基づいて行われます。
固定資産税評価額は、各市区町村が3年ごとに見直しており、家屋課税台帳などで確認できます。相続評価額としては、そのままの金額、または状況によっては補正後の金額を使用します。
リフォーム・増築がある場合は要注意
リフォームや増築を行っている場合、評価額が本来よりも低く見積もられているケースもあるため、最新の評価額を役所などで確認する必要があります。
築古物件は評価額が低くなりやすい
築30年以上の古家の場合、評価額が数十万円程度まで減額されていることも珍しくありません。そのため、建物の評価がゼロに近い一方で、土地が主な課税対象になるケースが多くなります。
売るか貸すか迷ったときの判断基準
① 利回りから見る「貸す」判断
「貸す」判断をする際は、利回りを一つの指標として使うのが一般的です。利回りとは、年間の家賃収入を不動産の価格で割った数値のことです。例えば、1,000万円の家を毎月6万円で貸せると仮定すると、年間収入は72万円で、利回りは7.2％になります。
不動産投資では一般的に、実質利回りが5〜7％以上あれば「収益性が高い」とされます。実際の管理費・固定資産税・空室リスクなどを差し引いても、十分な収益が見込めるなら「貸す」選択肢も有効です。
② 長期的な視点での「維持コスト」
空き家を維持するだけでも費用はかかります。たとえ人が住んでいなくても、以下のような維持コストが発生します。
- 固定資産税・都市計画税（年数万円〜数十万円）
- 電気・ガス・水道の基本料金
- 定期的な草刈り・清掃・雨漏り対策などの維持管理費
- 保険料（火災・地震など）
これらを月あたりで換算すると、1〜2万円ほどかかることも珍しくありません。これらの維持費を数年間払い続けるよりも、早めに売却することでコストの圧縮が可能です。
③ 相続税や譲渡所得税の節税ができるか
売却タイミングを見誤ると、節税の機会を逃すこともあります。特に使える可能性があるのが「相続空き家の3,000万円特別控除」です。
この制度を使えば、一定の条件を満たす空き家であれば、売却時の譲渡益から最大3,000万円まで控除が可能です。ただし、この控除は「相続から3年以内の年末まで」に売却契約を結ぶ必要があります。
つまり、迷って放置しているうちに制度の期限を過ぎてしまい、本来払わなくて良かった税金を支払うことになってしまうケースもあるのです。
④ 家族構成や将来のライフプラン
ご自身やご家族の今後の生活設計も重要です。「将来的に子どもが住むかも」「老人ホーム入居までの間に一時的に使いたい」といったプランがある場合、すぐに売却せず残しておくという判断も考えられます。
しかし、「10年以上先まで使う予定がない」「毎年固定費がかかるだけ」など、活用予定が未定であれば、売却して現金化する方が合理的なケースもあります。
売却を検討する前に知っておくべきこと
① 枚方市の不動産相場と流動性
不動産はエリアによって価値が大きく変わります。たとえば、枚方市では以下のようにエリアごとの相場や流動性に違いがあります。
- 駅近（くずは駅・枚方市駅など）：人気が高く、すぐ売れる
- 郊外エリア（長尾・津田など）：築年数や土地形状で売れにくいことも
- 山手や坂の多い地域：高齢者には敬遠されがち
これらを踏まえて、「売却に出しても買い手が見つかるかどうか」を不動産会社に相談することが大切です。
② 建物の状態とリフォームの必要性
古い家でも「手入れされている」「耐震性に問題がない」などの条件が揃えば、高値で売却できるケースもあります。しかし逆に、雨漏りやシロアリ、傾きなどがあると査定額が大きく下がります。
事前にインスペクション（住宅診断）を受けたり、最低限の補修を施してから売りに出すと、買い手の安心感につながり、スムーズな成約に結びつきやすくなります。
③ 空き家売却時にかかる費用
売却時には、次のような諸費用が発生します。
- 仲介手数料（売却価格の3％＋6万円＋税）
- 登記費用（相続登記、所有権移転登記）
- 測量費・解体費（必要に応じて）
- 譲渡所得税（利益が出た場合）
想定よりも費用がかかって「売っても手元に残らない」ということもあります。信頼できる不動産会社に、売却時の収支シミュレーションを出してもらうと安心です。
枚方市で空き家を売却するなら「早めの行動」が鍵
市場の動きは待ってくれない
空き家は「置いておけば価値が上がる」ということはほとんどありません。むしろ、築年数が経てば経つほど建物価値は下がり、設備の老朽化や地盤沈下なども進行します。
また、固定資産税の軽減措置（住宅用地の特例）が外れると、6倍近く課税されることもあります。売るか貸すかに関わらず、「どうするかを早く決める」ことが、資産を守る第一歩です。
相談は“地元密着”の会社へ
全国チェーンの不動産会社もありますが、空き家の売却には地域特性を熟知した地元業者が強い傾向があります。
たとえば私たち「ハウスドゥ 京阪くずは店」では、枚方市を中心に多数の空き家売却や相続不動産の相談を受けており、地域の買い手ニーズや価格動向に合わせた提案が可能です。
まとめ：今の空き家、放置していませんか？
この記事では、「空き家を売るべきか、貸すべきか」に迷う方へ向けて、判断基準と注意点を詳しく解説しました。最も大切なのは「放置しないこと」です。
- 賃貸として収益が出るか利回りで判断
- 固定資産税や管理コストがかかるなら売却も検討
- 制度の期限（3,000万円控除など）に注意
一人で悩まず、まずは専門家に相談することが一番の近道です。
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ハウスドゥ 京阪くずは店では、枚方市・交野市・寝屋川市・八幡市などの空き家・相続不動産に強いスタッフが、丁寧に対応しています。公式LINE・お電話・来店にてお気軽にご相談ください。
