相続不動産は“3年以内”の売却で節税できる！
相続した実家や土地を「いつ売ればいいか」と迷っていませんか？実は、相続不動産には3年以内に売却することで税金を大幅に節約できる特例があります。
この制度をうまく活用すれば、数百万円単位の節税も可能です。
ポイントとなるのが、国税庁が定める「被相続人の居住用財産（空き家）の譲渡所得の特別控除」――いわゆる“空き家3,000万円特別控除”です。これは、一定の条件を満たせば売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できるという制度です。
3年以内に売らないと適用されない理由
この特例には、明確な期限があります。
「相続が発生した日の翌日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却しなければ適用されません。
たとえば、2022年3月15日に相続が発生した場合、期限は2025年12月31日まで。つまり約3年9か月以内に「売却契約＋決済（引渡し）」を完了する必要があります。
もしこの期限を1日でも過ぎると、控除は一切受けられず、課税対象がそのままになります。
この“3年以内ルール”を知らずに売却時期を逃してしまうと、譲渡所得税・住民税あわせて20％超の税金が発生し、数百万円の損失になることも。
だからこそ、相続後の不動産売却では「早めの計画」が何より重要です。
空き家3,000万円特別控除の基本要件
制度を活用するためには、以下の条件をすべて満たす必要があります。
- 被相続人（亡くなった方）が一人で居住していた家であること（持ち家）
- 相続後、売却までの間に誰も居住・賃貸・事業利用していないこと
- 売却価格が1億円以下であること
- 家屋を解体して更地として売る、または耐震改修を行ってから売ること
- 1981年5月31日以前に建てられた旧耐震基準の住宅であること
このうち「解体」または「耐震改修」は、どちらかを選択できます。築古住宅で老朽化が進んでいる場合は解体、まだ利用可能な家屋なら耐震改修での活用も選択肢です。
控除額の仕組み
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
この所得から最大3,000万円を控除できるため、たとえば売却益が2,800万円なら課税所得はゼロ。税率20％としても約560万円の節税になります。
一方で、控除を受けるためには確定申告が必要であり、期限を過ぎてしまうと適用できません。次章では、実際に「3年以内」に間に合わせるためのスケジュールを紹介します。
3年以内に間に合わせるための実務スケジュール
空き家3,000万円控除を受けるには、「売却契約と決済（引渡し）」の両方を3年以内に完了させる必要があります。つまり、単に売り出すだけでは不十分。実際には査定・登記・買主決定・決済と、さまざまな準備が必要になります。
ステップ① 相続登記を早めに完了させる
2024年4月から相続登記は義務化されました。登記が終わっていないと売却手続きができません。
司法書士を通じて、名義を被相続人から相続人へ変更する手続きを済ませておきましょう。登記には数週間〜1か月かかるため、早めに着手するのがポイントです。
ステップ② 査定と売却方針を決める
相続後すぐに不動産会社へ査定を依頼します。その際、次の2つの見積もりを比較しましょう。
- 現状のまま（古家付き）で売った場合の価格
- 解体・更地にして売った場合の価格
この2つを比較すると、どちらが手取りが多いかが明確になります。ハウスドゥ 京阪くずは店では、相続物件の両面査定を無料で実施しています。
ステップ③ 解体か耐震改修かを選ぶ
空き家特例では「解体」または「耐震改修」のどちらかを選択します。
- 老朽化・雨漏りがある場合 → 解体して更地で販売
- 構造がしっかりしている場合 → 耐震改修して販売
解体には100〜200万円、耐震改修には150〜250万円ほどの費用がかかりますが、控除を使えばそれ以上の節税効果が期待できます。どちらが得かは、査定額と見積額を比較して判断します。
ステップ④ 売却活動と契約
仲介で販売する場合、成約まで平均2〜4か月かかります。残り期間が少ない場合は、スピード重視の「買取」や「買取保証」を活用するのがおすすめです。
契約時には、「譲渡所得の特別控除を適用予定」であることを不動産会社にも共有しておきましょう。売却価格が1億円を超えると特例対象外になるため、価格設定も慎重に行う必要があります。
ステップ⑤ 決済・引渡しを期限内に完了
注意すべきなのは、契約日ではなく「決済・引渡し日」が期限判定の基準となる点です。
契約が年内でも、決済が翌年1月にずれ込むと特例を受けられません。12月中に決済できるようスケジュールを逆算しましょう。
節税効果のシミュレーション
たとえば、相続した実家を2,500万円で売却した場合を想定します。
| 項目 | 控除なし | 3,000万円特別控除あり |
|---|---|---|
| 売却価格 | 2,500万円 | 2,500万円 |
| 取得費・諸経費 | 200万円 | 200万円 |
| 譲渡所得 | 2,300万円 | 0円（控除で相殺） |
| 課税額（20％） | 約460万円 | 0円 |
このように、控除を活用すれば数百万円の節税効果が生まれます。特に複数の相続人で分割する場合、1人あたりの手取りにも大きな差が出るため、早めの判断が重要です。
適用ミス・期限切れで損をするケース
「3年以内に売ればいい」と油断していると、実際には次のような理由で特例を逃すケースもあります。
- 契約は年内でも、決済・引渡しが翌年にずれた
- 相続登記が間に合わず、売却時期が遅れた
- 解体が完了せず、年内に決済できなかった
- 一部を貸していた期間があり、要件を満たさなかった
つまり、「早く動く」「専門家に相談する」ことが節税成功の最大のポイントです。
よくある質問と誤解しやすいポイント
- Q.「契約」が3年以内ならOKですか？
A. いいえ。契約ではなく「決済・引渡し」が期限の基準です。たとえ12月に契約をしても、翌年1月に引き渡しになると対象外になります。年内に決済を終えるスケジュールを必ず確保しましょう。 - Q. マンションも特例の対象になりますか？
A. 区分所有建物（マンション・アパート）は対象外です。戸建住宅とその敷地が条件となります。 - Q. 相続したあとに一時的に住んでしまった場合は？
A. 一度でも居住・賃貸・事業利用をすると、特例の適用外になります。空き家のまま売却することが重要です。 - Q. 相続人が複数いる場合はどうなりますか？
A. 持分ごとに控除を按分できます。ただし、合計の売却価格が1億円を超えると対象外になるため注意が必要です。 - Q. 3年以内に間に合わなかった場合はどうすれば？
A. 控除は使えませんが、解体費用などの譲渡費用は経費として計上できます。節税効果は下がりますが、可能な限りコストを控除しましょう。
枚方市で相続不動産をスムーズに売却するコツ
相続後の売却を成功させるには、地域事情を踏まえた動きが欠かせません。枚方市内ではエリアごとに売れやすさが異なるため、地元に強い不動産会社を選ぶことが大切です。
① 樟葉・枚方市駅エリア
人気の京阪沿線で新築・建替え需要が強く、空き家特例の対象になる戸建も多いエリアです。早期に査定し、解体または耐震改修を経て売却すれば、高値成約が期待できます。
② 長尾・津田・藤阪エリア
中古住宅のリノベーション需要が高く、「現状販売」でも反響が得やすいエリアです。3年以内に決済できるよう、リフォーム業者や買主候補を早めに調整しておくのがポイントです。
③ 香里ケ丘・招提・牧野本町エリア
相続物件が多く、築古戸建の相談が増加している地域です。古家付き土地として販売するケースも多く、残置物があってもそのまま引き受ける買取業者を活用すればスムーズです。
節税とスピードを両立する3つの売却戦略
- 戦略①：早期査定＋期限逆算の販売スケジュール
売却までの全工程（登記・査定・販売・決済）を3年以内に収めるため、逆算型のスケジュール管理が不可欠です。 - 戦略②：現状買取または買取保証で期限を確保
買取保証を活用すれば、仲介で売れなかった場合でも確実に期日内に現金化できます。枚方市でも対応可能な業者が増えています。 - 戦略③：税理士・司法書士との連携
特例の適用や確定申告のサポートは、税理士と連携して進めると確実です。登記・売買契約・申告までワンストップで進行すれば、期限切れのリスクを防げます。
まとめ：3年以内の売却が“節税”への最短ルート
相続した家を放置してしまうと、固定資産税や管理コストがかかるだけでなく、3年を過ぎると大きな節税チャンスを逃すことになります。
まずは「相続登記を終える」「査定を依頼する」「売却方針を決める」――この3つを早めに進めることが成功の鍵です。
ハウスドゥ 京阪くずは店では、相続不動産の無料査定はもちろん、税理士・司法書士・解体業者との連携サポートも可能です。
期限内に売却を完了し、手取りを最大化したい方は、ぜひ一度ご相談ください。
▶ 無料相談・査定依頼はこちら：
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