相続した家が空き家のまま…売る？リフォーム？放置すると損する理由とは
親から家を相続したけれど、「とりあえず空き家のまま」にしていませんか？
実はその判断、知らないうちに大きな損につながることがあります。
空き家は持っているだけで税金や維持費がかかり、放置すると資産価値も下がってしまうため、何もしないことが最もリスクの高い選択肢です。
この記事では、相続した家を「売る」「リフォームして使う／貸す」「放置する」という3つの選択肢を比較し、それぞれのメリット・デメリットを整理します。
特に放置することで起きる損失リスクについて、数字や具体例を交えてわかりやすく解説します。
1. 相続した家、「とりあえず空き家」のままにしていませんか？
親が亡くなった直後は、相続した家をどうするかすぐに決められない方が多いものです。
思い出のある家を手放すのは心情的に難しく、「しばらくそのままで…」と考えるのも自然なことです。
しかし、不動産は時間が経つほど維持コストが積み上がり、老朽化や税金などのリスクも増していきます。
実際、総務省の調査では日本全国で約850万戸が空き家となり、その多くが「相続後に放置された住宅」です。
つまり、「決めないまま持っている」ことが最大の損失要因になっているのです。
選択肢は大きく3つあります。
- ① 売却する：現金化して維持費・税金から解放される
- ② リフォームして使う／貸す：資産を残しつつ活用できる
- ③ 放置する：手間はかからないが、価値もコストも最も悪化
この3つを比較しながら、特に放置した場合にどんなリスクがあるかを順に見ていきましょう。
2. 相続した家が「空き家」のままだと何が起こる？
誰も住んでいない家は、思っている以上に早く劣化します。
また、税金や管理コストも毎年かかるため、「放置してもお金は減らない」というのは大きな誤解です。
① 固定資産税・保険などのランニングコストが発生
住宅を所有している限り、毎年の固定資産税と都市計画税を支払う必要があります。
例えば評価額1,000万円の家なら、年間およそ10〜15万円程度。
加えて火災保険や管理のための出費を含めると、年間で約20万円近くかかることもあります。
② 老朽化による資産価値の下落
人が住んでいない家は、湿気や通風不足により劣化スピードが2〜3倍になるといわれています。
屋根や外壁、配管などの修繕費が数年で数十万円単位になるケースも少なくありません。
「10年放置した家の修繕費が解体費より高くついた」という事例もあります。
③ 特定空き家に指定されるリスク
老朽化が進み倒壊の危険がある・景観を損ねているなどの場合、自治体から「特定空き家」に指定されることがあります。
一度指定されると、固定資産税の優遇が外れ、税額が最大6倍になることも。
枚方市でも毎年、空き家対策条例に基づく立入調査や勧告が行われています。
④ 防犯・近隣トラブルの発生
空き家は犯罪や放火、不法侵入の温床になりやすく、近隣住民とのトラブルも起こりやすいです。
草木が伸び放題で通行を妨げたり、害虫が発生したりといった苦情が寄せられるケースも少なくありません。
⑤ 管理の手間・心の負担
放置しているつもりでも、年に数回は様子を見に行ったり、郵便物を片づけたりと、実は手間がかかります。
遠方からの管理であれば交通費や時間も負担になりますし、放置するたびに「何とかしないと…」という心理的ストレスも積み重なります。
このように、空き家を「そのまま」にしておくことは、お金・時間・気持ちのすべてで損をしていく状態といえます。
3. 選択肢① 売却する場合のメリット・デメリット
相続した家を売却することは、空き家問題を根本的に解決できるもっともシンプルな方法です。
「使う予定がない」「管理が負担」「遠方に住んでいる」という方にとって、売却は最も現実的な選択肢といえるでしょう。
売却のメリット
- 現金化できる：まとまった資金を確保でき、老後資金や教育費、相続税の支払いにも充てられます。
- 維持コストから解放：固定資産税・保険料・管理費が一切不要になります。
- 節税のチャンス：条件を満たせば「空き家の3,000万円特別控除」が適用され、譲渡所得税を大幅に減らせます。
- 遠方からでも手続き可能：地元の不動産会社に任せれば、郵送やオンラインでの契約・決済も対応できます。
売却のデメリット
- 心理的な抵抗：思い出の詰まった実家を手放すのは感情的に難しいと感じる人も少なくありません。
- 市場価格の影響：築年数が古い、立地が郊外などの理由で、希望価格に届かない場合があります。
- 相続人間の調整：兄弟など複数の相続人がいる場合、売却方針の合意形成に時間がかかることもあります。
枚方市での売却成功例
枚方市牧野エリアでは、築45年の空き家を現況のまま買取に出し、わずか2週間で売却成立したケースがあります。
解体やリフォームを行わず「そのまま」で手放せる買取サービスを利用したことで、相続人の負担を最小限に抑えながら早期現金化を実現しました。
このように、家を使う予定がない場合や遠方に住んでいる方には、売却が最も効率的でリスクの少ない選択です。
4. 選択肢② リフォームして利用・賃貸する場合のメリット・デメリット
「売るのは抵抗がある」「思い出を残したい」という方は、リフォームして活用する選択もあります。
ただし、費用や立地条件によっては“持ち続けるリスク”になる場合もあるため、慎重な判断が必要です。
リフォーム・活用の主なパターン
- 自分が住む：子世帯との二世帯住宅や実家リノベーションとして活用。
- 貸す：リフォームして賃貸住宅・戸建て貸し・シェアハウスなどに。
- 民泊や店舗活用：立地によってはカフェ・事務所などに転用も可能。
メリット
- 資産を残せる：土地と建物を保有したまま活用できるため、将来的に再利用や売却も可能です。
- 家賃収入を得られる：賃貸化できれば、毎月の固定資産税や維持費を家賃収入でまかなえます。
- 地域貢献にも：空き家を活用することで、地域の治安や景観にも良い影響を与えられます。
デメリット
- 初期費用が高い：フルリフォームには数百万円単位の費用がかかることも多く、回収までに年数がかかります。
- 立地リスク：駅や商業施設から離れているエリアでは、入居希望者が見つからない場合も。
- 管理の負担：賃貸にした場合、設備トラブルや修繕対応など、オーナーとしての責任が発生します。
リフォーム活用の現実的な判断基準
リフォームを検討する際は、以下のポイントを押さえると判断しやすくなります。
- 築30年以内で構造がしっかりしている（基礎や屋根が健全）
- 駅から徒歩圏内、または駐車場付きで需要がある立地
- 改修後の家賃・収益見込みが、リフォーム費用を10〜15年で回収できる範囲内
枚方市では、樟葉・御殿山・長尾など、交通アクセスが良いエリアでリノベ賃貸が増えています。
一方で、郊外の築古戸建はリフォーム費をかけても借り手がつかないケースもあり、「費用対効果のシミュレーション」が欠かせません。
つまり、「リフォームして使う」は立地と建物状態が良い場合にのみ有効な選択肢です。
迷ったときは、まず査定とリフォーム見積もりを両方取り、数字で比較することをおすすめします。
5. 選択肢③ このまま放置する場合の“見えないコスト”
「とりあえず今は空き家のままでいいか」と思って放置してしまう方は少なくありません。
しかし、空き家をそのままにしておくと、見えないコストが年々積み上がっていきます。
実際、5年・10年単位で見ると、何もしないことが一番の“損”になるのです。
① 毎年の維持費がかかり続ける
空き家を所有しているだけで、次のような費用が毎年発生します。
| 項目 | 年間の目安費用 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 10〜15万円 |
| 火災保険料 | 2〜3万円 |
| 草刈り・清掃などの管理費 | 3〜5万円 |
| 合計 | 約15〜25万円／年 |
10年間放置すれば、単純計算で150万〜250万円が維持費として消えていきます。
しかも、その間に建物の価値は確実に下がり続けるため、「維持費を払いながら資産価値が減る」という悪循環になります。
② 老朽化による修繕・解体費用が増大
築30年を超えると、屋根・外壁・水回りなどに修繕が必要になります。
放置してしまうと、修繕では済まず、最終的に解体せざるを得ないことも。
木造住宅の解体費は坪あたり3〜5万円が相場で、30坪の家なら100万円以上かかります。
しかも、倒壊などの危険があると自治体からの指導・命令が入り、強制的に費用を負担するケースもあります。
③ 固定資産税が“6倍”になるリスク
老朽化や管理不足で「特定空き家」に指定されると、固定資産税の優遇措置（住宅用地の軽減特例）が外れます。
通常は課税額の1/6に軽減されているものが、指定後はそのまま課税されるため、税額が最大6倍に跳ね上がることもあります。
枚方市でも、倒壊の危険や景観悪化が認められた空き家に対して、勧告・助言・命令が行われており、行政による是正費用を所有者が請求されるケースも出ています。
④ 将来的な売却が難しくなる
空き家を放置するほど、建物の劣化や周囲の印象が悪化し、売却価格が下がります。
買主がリフォーム・解体を前提に考えるため、「土地値以下」での買取になるケースも少なくありません。
また、長期間放置した結果、相続人が増えて名義関係が複雑になり、売却自体が困難になるリスクもあります。
⑤ 「精神的コスト」も大きい
放置している家があるというだけで、どこか気になり続けるものです。
「いつか何とかしないと…」という心理的な負担が続き、年を重ねるほど決断がしづらくなります。
お金だけでなく、心のエネルギーも少しずつ消耗していくのです。
つまり、「放置＝お金も時間も気持ちも失う選択」。
「いつか売る」「そのうち使う」と考えるより、今すぐ方向性を決めるほうが結果的に得になります。
6. 売る・リフォームする・放置する ― 3つの選択肢を比較
ここで改めて、「売る」「リフォームして活用する」「放置する」を一覧で比較してみましょう。
| 項目 | 売却 | リフォーム・賃貸 | 放置 |
|---|---|---|---|
| 初期費用 | 不要（場合により解体費） | 数百万円のリフォーム費 | なし |
| 毎年の維持費 | なし | 税金＋管理費（家賃で相殺可） | 約15〜25万円 |
| 資産価値 | 現金化して安定 | 維持・増加の可能性あり | 下落・劣化が進行 |
| 手間・管理 | 最小限（売却完了後は不要） | 入居管理・修繕対応などあり | 草刈り・見回りなど必要 |
| リスク | 市場価格変動のみ | 空室・修繕・管理トラブル | 固定資産税増・倒壊リスク |
| 心理面 | 思い出を整理して前に進める | 残しながら活用できる | 気掛かりが続く |
こうして比較すると、「放置」だけがメリットに乏しいことが明確です。
売却やリフォームは費用や判断のハードルこそありますが、「資産を活かす選択肢」であり、放置は「資産を減らす選択肢」です。
次章では、迷ったときにどのように判断すればよいか、具体的なチェックポイントを紹介します。
7. 判断に迷ったときのチェックポイント
ここまで3つの選択肢を見てきましたが、「自分の場合はどれを選ぶべき？」と迷う方も多いでしょう。
以下のチェックリストを活用して、あなたの状況に合う判断を整理してみましょう。
判断のための5つの質問
- 今後5年以内に誰かが住む予定はありますか？
→ 住む予定がない場合、維持費だけが発生するため早めの売却が現実的です。 - 毎年の固定資産税・保険・管理費を負担し続けられますか？
→ 年間15〜25万円を10年持てば200万円以上の出費。数字で考えると“放置”は大きな損です。 - リフォーム費用をかけても回収できる見込みがありますか？
→ 賃貸にしても借り手がつかない場合、費用だけが無駄になります。周辺の賃貸需要を必ず確認しましょう。 - 相続人全員の意見はまとまっていますか？
→ 売却・保有どちらも合意がなければ進められません。感情面より「現実的な維持負担」で話し合うことが大切です。 - 家の状態を把握していますか？
→ 雨漏り・白アリ・構造劣化などが進行していると、修繕よりも“現況買取”のほうが結果的に得な場合もあります。
判断のコツ
「気持ち」ではなく「数字」で比べるのがポイントです。
放置した場合に10年でかかるコストと、今売却した場合の査定価格を比較してみてください。
多くのケースで「早く動くほど損が減る」ことが明確に見えてきます。
また、枚方市など地域密着の不動産会社では、査定と同時にリフォーム・買取・管理など複数の選択肢を提案してくれるため、まずは無料相談を受けてみるのもおすすめです。
8. よくある質問（FAQ）
Q1. 空き家のまま何年か経ってから売ると損ですか？
はい。築年数が古くなるほど建物価値は下がり、最終的には「土地のみ評価」とされます。
さらに放置期間が長いほど修繕・解体費用も増すため、数年後に売るより今売った方が結果的に高値で売れることが多いです。
Q2. リフォームしてから売った方が高く売れますか？
立地が良く、築年数が比較的浅い場合はプラス効果があります。
しかし、築40年以上・主要設備が古い家では、リフォーム費用を上回る価格上昇は期待できません。
不動産会社に「リフォームなし／あり」の2パターン査定を依頼して判断しましょう。
Q3. 家財道具や荷物が残ったままでも売却できますか？
はい、可能です。
最近は「残置物そのまま買取」「片付け不要で査定OK」というサービスも増えています。
ハウスドゥ 京阪くずは店でも、荷物が残ったままの現況査定・買取に対応しています。
Q4. 遠方に住んでいても、現地に行かずに売却できますか？
可能です。
オンライン査定や郵送契約に対応している不動産会社を選べば、立ち会い不要で売却を完了できます。
鍵の引き渡しも委任可能なので、県外在住の相続人でも安心です。
Q5. 固定資産税を下げるために解体した方がいいですか？
解体すると土地が「住宅用地特例」から外れ、税額が6倍になる可能性があります。
売却予定がある場合は、必ず不動産会社に相談して「解体前に売る」か「解体後に売る」かをシミュレーションしてもらいましょう。
9. まとめ：相続した家は「放置」ではなく「方針決定」を
相続した家を放置すると、税金・維持費・劣化リスクで確実に損をします。
選択肢は「売る」「リフォームして使う／貸す」「放置」の3つですが、放置は唯一“資産を減らす選択肢”です。
一方、売却や活用を早めに決断すれば、現金化・節税・トラブル回避が可能です。
特に、築年数が古い家や管理が難しい遠方の物件は、早めの売却が最も現実的でリスクの少ない解決策です。
▶ 枚方市を中心に活動するハウスドゥ 京阪くずは店では、空き家の査定・買取・片付け・相続手続きまで一括でサポートしています。
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