「駅から遠いから、高く売るのは無理だろう…」 もしあなたが枚方市の香里ヶ丘や長尾、津田といった「バス便エリア」に戸建てをお持ちで、そう諦めかけているのなら、少し待ってください。
確かに、不動産市場において「駅近」は強力な武器です。しかし、駅から距離がある物件には、駅近物件にはない「独自の武器」があります。 重要なのは、その武器を欲しがっている**「正しい買い手」に、「正しい見せ方」**でアピールすることです。
今回は、枚方市の地域事情に精通した不動産のプロが、「バス便エリアの戸建て」を高値で売却するための具体的な戦略と、ターゲットの絞り込み方について徹底解説します。
1. 「駅から遠い＝売れない」は思い込み！枚方市の特殊事情
まず、前提として知っておいていただきたいのは、枚方市は他の一般的なベッドタウンとは少し事情が異なるということです。
枚方市は、京阪バスのネットワークが非常に発達しています。特に香里ヶ丘のようなニュータウンや、長尾・藤阪エリアなどは、バスの本数が多く、生活の足として定着しています。「バスで駅まで出るのが当たり前」という文化が根付いているため、他市に比べて「バス便物件」への抵抗感が少ない土壌があるのです。
さらに、コロナ禍以降のライフスタイルの変化が追い風になっています。 「毎日通勤しないなら、駅前の狭いマンションより、郊外の広い一戸建てがいい」 そう考える層が確実に増えています。
つまり、売り出し方さえ間違えなければ、バス便エリアの戸建ては十分に「宝の山」に化けるポテンシャルを秘めているのです。
2. 誰に売るか？ターゲットはこの2層に絞れ！
バス便エリアの物件を高く売るための最大のポイントは、「誰がこの家を欲しがるか」を明確にすることです。 駅近物件を探している人にアピールしても響きません。狙うべきは以下の2つの層です。
① リノベーション目的の実需層（若いファミリー・DINKs）
今、最も熱い視線を送っているのがこの層です。彼らは「ピカピカの新築」や「駅近のブランドマンション」には興味がありません。 彼らが求めているのは、「自分好みの空間を、予算内で実現できる箱（ベース）」です。
リノベーションしやすい間取りか？ 専有面積は広めか？
彼らにとって、建物の古さはデメリットではありません。むしろ、安く購入して浮いた予算をリノベーション費用に回せることは大きなメリットになります。 駅から遠くても、「駐車場が2台分ある」「庭でBBQができる」「子供部屋が広く取れる」といった、駅近マンションでは手に入らない豊かさを求めているのです。
② 不動産投資家（利回り重視）
もう一つのターゲットは、賃貸運用を目的とした投資家です。
投資家(Investors) 賃貸利回りを目的とする。
枚方市はファミリー層の賃貸需要も底堅いエリアです。 投資家にとって重要なのは「駅からの距離」そのものよりも、「購入価格に対してどれくらいの家賃収入が得られるか（利回り）」です。 バス便エリアの物件は取得価格を抑えられるため、リフォームを入れて賃貸に出せば、高い利回りを確保できるケースが多くあります。 特に、大手ハウスメーカー施工の建物や、土地が広い物件は、資産価値が残りやすいため投資家好みの物件と言えます。
3. 高く売るための「3つのアピール戦略」
ターゲットが決まれば、次はどうアピールするかです。 漫然と「静かな住宅街です」と書くだけでは売れません。ターゲットの心に刺さる具体的な戦略が必要です。
戦略①：「広さ」と「自由度」を数値でアピールする
リノベーション層に対しては、圧倒的な「コスパ」を見せつけることが重要です。
例えば、 「駅前の70平米の中古マンションが3,000万円」 「バス便エリアの100平米の戸建てが1,500万円」 だとしたらどうでしょうか。
差額の1,500万円があれば、フルリノベーションをして、まるで新築注文住宅のような内装に仕上げてもまだお釣りが来ます。 広告を出す際は、単に間取り図を載せるだけでなく、「LDKを20畳に拡張可能」「壁を取り払って大空間が作れる構造」など、リノベーションのポテンシャルを具体的に提示することが効果的です。
特に、 リノベーションしやすい間取りかどうかは、買い手が内覧時に最も気にするポイントの一つです。構造的に壁が抜けるのか、水回りの移動ができるのか、事前にプロに確認しておくと良いでしょう。
戦略②：周辺環境を「生活のシーン」として伝える
「バス便＝不便」というイメージを、「バス便＝豊かな住環境」へと転換させましょう。
- 「バス停まで徒歩2分。朝のラッシュ時は3分に1本来るので、時刻表を気にする必要がありません」
- 「徒歩5分圏内に大型スーパーと公園があり、週末は車なしでも子供と遊べます」
- 「前面道路が広く、ミニバンでも駐車がラクラク。来客用の駐車スペースも確保できます」
このように、具体的な生活シーンをイメージさせることで、駅から遠いことがデメリットではなく「ライフスタイルの選択」であると感じさせることができます。
戦略③：投資家向けには「実利」で勝負する
投資家をターゲットにする場合は、感情よりも数字です。 近隣の家賃相場を調査し、「想定利回り〇〇％」という数字を提示できると、検討のテーブルに乗りやすくなります。
また、「再建築可能か」「セットバックは必要か」といった法的な要件も投資家は厳しくチェックします。これらの情報を包み隠さず、正確に開示することで信頼を得ることができ、スムーズな交渉につながります。
4. エリア別：枚方市のバス便物件の勝ち筋
香里ヶ丘エリアの場合
香里ヶ丘は、「香里団地」のブランド力があり、緑豊かで整った街並みが人気です。 ここは「子育て環境」を最優先するファミリー層に刺さります。 古い物件でも、「ヴィンテージ感」として評価されやすい土壌があるため、無理にリフォームして売り出すよりも、現況のまま「素材」として売り出す方が、DIYやリノベ好きの層に高値で売れる可能性があります。
長尾・津田・藤阪エリアの場合
JR学研都市線を利用するこのエリアは、大阪市内への通勤だけでなく、京田辺や奈良方面へのアクセスも良好です。 また、第二京阪道路へのアクセスが良いのも特徴。 「車通勤前提」の層や、ガレージハウスを求める層へのアプローチが有効です。「駐車場3台可」「大型バイクも置けるガレージ」などのキーワードが検索にヒットしやすくなります。
5. 売却を成功させるための「出口戦略」
バス便エリアの売却は、駅近物件のように「レインズに登録しておけば勝手に売れる」というものではありません。 ターゲットを絞り込み、その層に届く媒体で、刺さるメッセージを発信する必要があります。
しかし、ここで重要な注意点があります。 それは、「いつまでも持ち続けない」という決断です。
考え方:「まだ高く売れるうちに整理する」という合理的な判断。 築40年マンションで最も多い失敗:判断の先送り 売却の選択肢が事実上なくなり、「負債」化するリスク。
これはマンションに限った話ではありません。戸建ても同様に、築年数が経過すればするほど、建物としての価値は下がり、最終的には「土地値」のみ、あるいは解体費を差し引いた価格でしか売れなくなってしまいます。
「もう少し待てば相場が上がるかも…」 そう思って判断を先送りにしている間に、建物は老朽化し、雑草は生い茂り、近隣からのクレームリスクも高まります。 バス便エリアの物件こそ、需要がある今のうちに、「資産」として現金化する出口戦略を立てるべきです。
まとめ：あなたの家の「隠れた価値」を引き出します
「駅から遠い」は、見方を変えれば「静かで広くて安い」という最強のメリットになります。 大切なのは、そのメリットを最大限に評価してくれる買い手を見つけることです。
ハウスドゥ Neo不動産販売は、枚方市・寝屋川市・交野市エリアに特化し、地域の交通事情や買い手のニーズを熟知しています。 「うちの家はボロボロだから…」「バス停からも遠いし…」と諦める前に、まずは一度ご相談ください。
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