不動産を売却したあと、多くの方が悩まれるのが「確定申告は必要なのか？」という点です。
「利益が出なければ不要なのでは？」「どんな書類を用意すればいいの？」といった疑問をお持ちの方は非常に多く、申告を怠った結果、後から追徴課税や延滞税を課されてしまうケースもあります。
本記事では、不動産売却後に必要となる確定申告の流れや必要な書類について、初心者の方でもわかりやすいように解説します。税金の仕組みを理解することで、余計な負担を避け、安心して不動産売却を進めることができます。
第1章：不動産売却と確定申告の基礎知識
不動産を売却した場合、売却によって利益（譲渡所得）が発生したかどうかに関わらず、原則として確定申告が必要です。特に利益が出た場合は必ず申告しなければなりません。
譲渡所得とは？
不動産売却で課税対象となるのは「譲渡所得」と呼ばれるものです。これは、単純に売却額が対象ではなく、次の式で計算されます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
取得費とは購入時の価格や建築費、購入時に支払った仲介手数料などを指します。譲渡費用とは売却の際にかかった仲介手数料や登記費用、測量費用などが該当します。
課税対象になる場合とならない場合
譲渡所得がプラスになった場合は課税対象となり、マイナスの場合は課税されません。ただしマイナスでも、他の所得と損益通算をするために申告が必要となることがあります。
所有期間による税率の違い
不動産を売却した際の税率は、所有期間によって大きく異なります。
| 所有期間 | 区分 | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39％（所得税30％＋住民税9％） |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20％（所得税15％＋住民税5％） |
同じ利益が出ても、所有期間が5年を超えているかどうかで倍近くの差が出るため、売却タイミングは税額に直結する大切な要素です。
確定申告を怠った場合のリスク
申告をしなかった場合や期限に遅れた場合には、無申告加算税や延滞税が課される可能性があります。これは本来の税金に加えて支払う罰則的な税金であり、結果的に大きな損失を生むことになります。
不動産売却をした年には、必ず「自分は申告が必要か」を確認し、必要に応じて手続きを進めましょう。
第2章：確定申告が必要なケースと不要なケース
不動産を売却した場合、すべての人が必ず確定申告をする必要があるわけではありません。ケースによって「申告が必要かどうか」が変わってきます。ここでは具体的な例を挙げながら整理します。
確定申告が必要なケース
- 売却益（譲渡所得）が出た場合
売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた結果、プラスになれば課税対象です。必ず確定申告が必要です。 - 損失が出て、損益通算や繰越控除を受けたい場合
譲渡所得がマイナスだった場合でも、給与所得など他の所得と相殺できる「損益通算」、あるいは翌年以降に繰り越せる「繰越控除」を受けるためには申告が必要です。 - 税額控除や特例を使いたい場合
「居住用財産の3,000万円特別控除」や「軽減税率の特例」など、節税制度を利用するには申告が必須です。
確定申告が不要なケース
- 譲渡所得が発生しなかった場合
売却価格が購入価格や諸費用を下回り、利益が出ていない場合は課税されません。ただし、上記の損益通算などを受けるなら申告が必要です。 - 相続税や贈与税のみが発生する場合
不動産を売却せずに相続や贈与を受けただけでは、確定申告は不要です（相続税・贈与税の申告は別途必要）。 - 会社員で給与所得のみ、かつ損益通算を希望しない場合
会社員の方で損失が出ていても通算を希望しない場合には、確定申告を省略することが可能です。
よくある誤解
「赤字だったから確定申告はいらない」と思い込んで申告をしないケースが多く見られます。しかし、マイナスでも申告をすることで翌年以降の税負担を減らせることがあるため、損益通算や繰越控除を知らずに申告をしないのは大きな損失につながります。
まとめると
確定申告が必要かどうかの判断は「利益が出たか」「特例を使いたいか」「損益通算をしたいか」がポイントです。不動産売却をしたら、まずはこの3点を確認しましょう。
第3章：不動産売却後の確定申告の流れ
不動産を売却した後の確定申告は、流れを理解しておくことでスムーズに進められます。ここでは一般的な手順をステップごとに整理します。
ステップ1：売却に関する資料を集める
まずは売却に関する資料を揃えることが大切です。主に以下の書類を準備します。
- 売買契約書（売却価格を確認）
- 購入時の契約書・領収書（取得費の確認）
- 不動産業者への仲介手数料の領収書
- 登記費用や測量費用などの支出明細
- 固定資産税精算金の資料
ステップ2：譲渡所得を計算する
集めた資料をもとに譲渡所得を計算します。計算式は以下のとおりです。
譲渡所得 ＝ 譲渡価格 −（取得費＋譲渡費用）
例えば売却価格が3,000万円、取得費が1,800万円、譲渡費用が200万円の場合、譲渡所得は1,000万円となります。この金額を基に税額が決まります。
ステップ3：特例や控除を確認する
計算した譲渡所得から、使える特例や控除を適用します。代表的なものに「居住用財産の3,000万円特別控除」や「10年超所有軽減税率の特例」などがあります。条件を満たせば課税額が大幅に下がることもあります。
ステップ4：確定申告書を作成する
譲渡所得の計算と特例の確認ができたら、確定申告書を作成します。税務署で配布される書類や、国税庁の「確定申告書作成コーナー」を利用すれば、自宅からでも申告書を作ることが可能です。
ステップ5：申告書と必要書類を提出する
作成した申告書に加えて、売買契約書や領収書など必要な添付書類をそろえて税務署に提出します。提出方法は以下の3つです。
- 税務署の窓口へ持参
- 郵送で提出
- e-Tax（電子申告）でオンライン提出
ステップ6：納税または還付を受ける
申告の結果、税金が発生した場合は納税を行います。納付期限は例年3月15日までです。逆に還付がある場合は、指定口座に振り込まれます。
まとめ
不動産売却後の確定申告は「資料を集める → 譲渡所得を計算 → 特例を確認 → 申告書を作成 → 提出 → 納税・還付」という流れで進めます。事前準備を徹底することでスムーズに手続きを終えることができます。
第4章：必要な書類一覧と準備方法
不動産売却後の確定申告では、多くの添付書類が必要になります。ここで不備があると申告が受理されなかったり、特例が適用されないこともあるため、早めに準備しておくことが大切です。
不動産売却に関する書類
- 売買契約書：売却価格や条件を確認するために必要です。
- 仲介手数料の領収書：譲渡費用に算入できます。
- 登記費用・測量費用の領収書：これも譲渡費用に含められます。
- 固定資産税の清算金明細：売却時に日割り精算した場合は必要です。
取得時に関する書類
- 購入時の売買契約書：取得費を計算するために必要です。
- 建築時の請負契約書：戸建てを建築した場合は取得費に含まれます。
- 購入時の仲介手数料や諸経費の領収書：こちらも取得費に算入できます。
税務申告に必要な書類
- 確定申告書B：不動産売却の譲渡所得は確定申告書Bを使用します。
- 分離課税用の申告書第三表：譲渡所得は分離課税方式で計算するため必要です。
- 譲渡所得の内訳書：譲渡価格・取得費・諸費用などを記載する専用書類です。
- 本人確認書類：マイナンバーカード、または通知カード＋免許証など。
- 印鑑：税務署提出時に必要になる場合があります。
特例を使う場合に必要な書類
居住用財産の特例や空き家特例を使う場合には、追加で以下の書類が必要です。
- 住民票の写し：その不動産が居住用であったことを証明。
- 耐震基準適合証明書：空き家特例を利用する場合に必要。
- 取り壊し工事の契約書や領収書：取り壊して売却した場合に添付。
書類の準備方法
必要な書類の多くは手元にあるものですが、足りない場合は早めに手続きを行いましょう。
- 固定資産評価証明書 → 市区町村役場で取得可能
- 住民票・印鑑証明書 → 市区町村役場で発行
- 路線価の確認 → 国税庁の公式サイトで確認可能
まとめ
確定申告で提出する書類は、不動産売却の根拠資料と税制特例の適用証明が中心です。抜け漏れがあると申告が無効になったり税負担が増える可能性があるため、売却後すぐに書類整理を始めるのが理想です。
第5章：譲渡所得に使える特例と控除
不動産売却後の確定申告で最大のポイントとなるのが「特例や控除」を適用できるかどうかです。特例を活用すれば数百万円単位で節税できることもあり、知らないまま申告すると大きく損をしてしまいます。
居住用財産の3,000万円特別控除
もっとも代表的なのが「居住用財産の3,000万円特別控除」です。自宅を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度です。
- 売却した物件が本人の居住用であること
- 売却した年の前年1月1日から翌年12月31日までに、他の居住用財産特例を使っていないこと
- 親子や夫婦間など特別な関係者への売却ではないこと
例えば、譲渡所得が2,500万円であれば、控除によって課税所得はゼロとなり、税金がかからないケースもあります。
所有期間10年以上の軽減税率の特例
マイホームを10年以上所有していた場合は、長期譲渡の税率20％よりも低い「軽減税率」が適用されます。
| 課税譲渡所得金額 | 所得税率 | 住民税率 |
|---|---|---|
| 6,000万円以下 | 10％ | 4％ |
| 6,000万円超 | 15％ | 5％ |
長期保有のマイホームを売却した場合には非常に有利な特例です。
空き家に関する3,000万円特別控除
相続で取得した空き家を売却した場合に適用できる制度です。一定の条件を満たせば、こちらも譲渡所得から3,000万円を控除できます。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
- 耐震基準に適合させるリフォーム、または取り壊して更地にして売却すること
- 相続から3年以内の12月31日までに売却すること
近年では空き家対策として活用されるケースが増えており、条件を満たせば大きな節税効果を得られます。
特定居住用財産の買換え特例
マイホームを売却して新しいマイホームに買い換える場合、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べできる制度です。
ただし要件が非常に複雑で、買い換え先の物件が一定の床面積や住宅ローンの条件を満たす必要があります。節税効果は大きいものの、適用を受ける際は税理士や専門家への確認が欠かせません。
特例を活用する際の注意点
特例を活用するためには、必要書類を添付した上で確定申告を行うことが必須です。申告を忘れてしまうと、後から「さかのぼって適用」は原則できません。
また、同じ売却に対して複数の特例を併用できない場合があります。例えば「居住用財産の3,000万円特別控除」と「買換え特例」は同時に使えません。
まとめ
譲渡所得に適用できる特例や控除は、売却後の手取り額を大きく左右します。自宅の売却、相続した空き家、買い換えなど、自分のケースに合う特例を正しく選び、確定申告時に必ず適用することが重要です。
第6章：確定申告の提出方法と期限
不動産売却で利益が出た場合、確定申告を行う義務があります。ここでは「提出方法」と「期限」について整理しておきましょう。
確定申告の提出方法
確定申告の提出には大きく分けて3つの方法があります。
- 税務署の窓口で提出
最寄りの税務署に直接出向いて提出する方法です。職員に確認してもらえる安心感があります。 - 郵送で提出
必要書類を税務署に郵送する方法です。郵送の場合は「通信日付印」が提出日の扱いになります。 - e-Tax（電子申告）
インターネット経由で提出する方法です。マイナンバーカードやICカードリーダーがあれば自宅から申告可能で、控除の一部が優遇される場合もあります。
申告期限
確定申告の期限は毎年決まっており、以下のとおりです。
- 申告期間： 翌年の2月16日〜3月15日
- 納税期限： 3月15日まで
例えば2024年に不動産を売却した場合、その確定申告は2025年2月16日から3月15日までに行う必要があります。
期限を過ぎた場合のペナルティ
申告期限を過ぎると以下のようなペナルティが発生します。
- 無申告加算税： 本来の税額に加えて5〜20％が課税されます。
- 延滞税： 申告が遅れるほど延滞税が日割りで加算されます。
- 特例の適用が受けられない： 期限内に申告しなければ「3,000万円特別控除」などの特例が適用できません。
つまり、申告の遅れは金銭的な損失につながるだけでなく、節税チャンスを逃すことにもなります。
提出時のポイント
不動産売却の申告は通常の給与所得や事業所得とは異なり、必要書類が多く、計算も複雑です。特に譲渡所得の計算や特例の適用条件を誤ると、税額が大きく変わることがあります。提出前に必ず確認し、可能であれば税理士にチェックを依頼するのがおすすめです。
まとめ
確定申告は「期限内に正しく提出する」ことが最も重要です。期限は原則として翌年3月15日まで。遅れると加算税や延滞税が発生し、節税の特例も失効してしまうリスクがあります。余裕をもって準備を進めましょう。
第7章：確定申告でよくある失敗と注意点
不動産売却に関する確定申告は、金額が大きく、計算や必要書類も複雑なため、多くの方が失敗しやすいポイントがあります。ここでは代表的な失敗例と、その防止策を解説します。
1. 取得費を正しく計上していない
取得費とは、不動産を購入した際の代金や建築費、仲介手数料、登記費用などを指します。これを過小に計上してしまうと、譲渡所得が大きくなり、本来よりも多くの税金を払うことになります。領収書や契約書が見つからない場合は「概算取得費（売却価格の5％）」で計算されますが、実際の取得費よりも低くなるケースが多いため注意が必要です。
2. 譲渡費用を見落としている
売却時の仲介手数料や印紙税、測量費、建物の解体費などは譲渡費用として計上できます。これを申告書に入れ忘れると、本来控除できる経費を見逃してしまい、税金が増えてしまいます。
3. 特例や控除を使い忘れる
不動産売却では「3,000万円特別控除」や「居住用財産の買い替え特例」など、多くの特例が用意されています。しかし申告期限内に正しく申告しなければ、これらの特例を適用できません。結果として数百万円単位で損をしてしまうこともあります。
4. 期限を過ぎて申告する
確定申告は原則として翌年3月15日までです。この期限を過ぎると「無申告加算税」「延滞税」が課されるだけでなく、特例の適用ができなくなります。申告が遅れた場合、節税のチャンスを逃してしまうため、余裕を持って準備することが重要です。
5. 相続や贈与との区別が不十分
親から相続した不動産や、贈与を受けた不動産を売却する場合は、計算方法や適用できる特例が異なります。この区別を誤ると、税額計算が不正確になり、税務署から指摘を受ける可能性があります。
失敗を防ぐための対策
- 契約書や領収書などの書類をしっかり保管する
- 不明点は税務署や税理士に早めに相談する
- 申告ソフトやe-Taxを活用し、計算ミスを減らす
- 特例を適用する際は、必要な条件や書類を事前に確認する
確定申告の失敗は、税金の払い過ぎや追徴課税といった大きな損失につながります。しっかり準備を行い、専門家のサポートを受けながら申告することで安心して進められます。
第8章：専門家に依頼するメリット
不動産売却後の確定申告は、自分で行うことも可能ですが、金額が大きく税制も複雑なため、専門家に依頼するメリットは非常に大きいです。ここでは税理士や不動産会社に相談する利点を整理していきます。
1. 税額計算の正確性
確定申告で最も重要なのは「税額を正しく計算すること」です。取得費や譲渡費用の計上、特例や控除の適用は複雑で、自分では気づかない部分で損をしてしまうケースも多いです。税理士に依頼すれば、最新の税制を踏まえた正確な計算をしてもらえるため安心です。
2. 節税のアドバイス
不動産売却には多くの特例や控除が用意されていますが、すべてのケースで自動的に適用されるわけではありません。条件を満たしていないと適用できなかったり、申告の仕方を誤ると無効になる場合もあります。税理士は最も有利になる方法を提案し、節税につながるアドバイスをしてくれます。
3. 時間と手間の削減
確定申告の準備には、売買契約書や領収書、登記事項証明書など多くの書類を整理する必要があります。さらに、税務署に相談したり、申告ソフトを操作したりと時間と手間がかかります。専門家に依頼すれば、これらの作業を効率化でき、本業や生活に支障をきたさずに済みます。
4. トラブル防止
不動産売却は金額が大きいため、税務署からの問い合わせや調査の対象になりやすい分野です。申告内容に誤りがあると、後から追徴課税を課される可能性もあります。税理士に依頼しておけば、万が一の際も専門的な対応をしてもらえるので安心です。
5. 地元の専門家なら不動産事情に詳しい
枚方市や寝屋川市などの地域に根差した税理士や不動産会社は、地元の不動産市場や相続・贈与の事例に詳しいため、より実情に合ったアドバイスを受けることができます。特に空き家の3,000万円特別控除など、地域でよく利用される制度を熟知している点が強みです。
依頼する際の費用目安
税理士への報酬は申告内容や依頼範囲によって異なりますが、不動産売却に関する確定申告では5万円〜15万円程度が一般的です。高額に感じるかもしれませんが、適切に節税できれば十分に元が取れるケースも少なくありません。
専門家に依頼することは「余計な税金を払わないための投資」と考えるのが良いでしょう。
第9章：まとめと今後の準備
ここまで、不動産売却後の確定申告について「必要性」「流れ」「必要書類」「計算方法」「節税特例」「提出期限」「専門家への依頼」などを詳しく解説してきました。
1. 本記事のポイント整理
- 不動産売却で利益が出た場合は、必ず確定申告が必要
- 申告には「売買契約書」「登記事項証明書」「領収書」など多くの書類が必要
- 譲渡所得は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で計算され、長期譲渡か短期譲渡かで税率が変わる
- 「3,000万円特別控除」や「買換え特例」など、節税できる制度が複数ある
- 提出期限は翌年の2月16日〜3月15日まで。遅れるとペナルティがある
- 税理士に依頼すれば正確な計算と節税アドバイスを受けられる
2. 今後の準備でやるべきこと
不動産売却を検討している方は、売却前から以下の準備を進めておくと安心です。
- 売却にかかる諸費用の領収書を必ず保管する
- 購入当時の契約書や登記簿謄本を整理しておく
- 売却後に使える特例制度を事前に確認しておく
- 税理士や不動産会社など専門家に早めに相談する
- 家族とも情報共有し、申告の流れを把握しておく
3. さいごに
不動産売却は大きな金額が動く取引であり、確定申告を正しく行うことで手元に残る金額が大きく変わります。知識がないまま進めると、余分な税金を払ってしまったり、申告漏れでペナルティを受けるリスクがあります。
ハウスドゥ 京阪くずは店では、枚方市や寝屋川市、八幡市などの地域を中心に、不動産売却から確定申告までトータルでサポートしています。提携税理士や司法書士と連携し、「いくら手元に残るのか」をシミュレーションした上で最適な売却プランをご提案可能です。
「売却を検討しているけれど確定申告が不安」「節税制度を最大限に使いたい」という方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。公式LINEやお問い合わせフォームから24時間受け付けています。
今なら『不動産売却ガイドブック』を無料でプレゼントしています。
公式LINE、お問い合わせフォームなら24時間受付していますのでお気軽にお問い合わせください。
