築40年のマンション、もう寿命？売るか持つか迷ったときの判断軸
「築年数＝寿命」ではない時代に突入
築40年のマンションというと、「もう寿命なのでは？」と不安になる方も多いかもしれません。
確かに日本のマンションは築30年を超えると資産価値が大きく下がる傾向にありますが、単純に築年数だけで「売るか持つか」を決めてしまうのは危険です。
現在は「立地」や「管理状況」「将来の修繕計画」など、より実質的な資産価値で判断するべき時代。
この記事では、築40年のマンションを持つ方が「持ち続けるべきか？今売るべきか？」を判断するためのポイントをわかりやすく解説します。
日本のマンションの寿命は何年？
国土交通省の調査によると、マンションの平均寿命は50年を超えるともいわれており、適切に管理されていれば60年～70年使われるケースも珍しくありません。
つまり、築40年＝建物の寿命ではなく、「今後どう維持されるか」「需要があるか」が重要になります。
築40年でも資産価値があるマンションの特徴
① 駅徒歩10分以内など立地条件が良い
資産価値を大きく左右するのが「立地」です。
駅徒歩10分以内、急行停車駅や都心へのアクセスが良いエリアは、築年数に関係なく中古市場でも需要があります。
特に枚方市・寝屋川市・交野市など、京阪沿線の主要駅周辺はシニア層・若年ファミリーからの需要が安定しており、築40年でも価格が大きく下がらないケースがあります。
② 管理組合が機能している
管理が行き届いているかどうかは、資産価値に直結します。以下のような点が重要です。
- 共用部が清潔に保たれている
- 長期修繕計画がある
- 管理費・修繕積立金が適正に徴収されている
逆に、管理がずさんなマンションは「資産価値ゼロ」扱いされてしまうこともあります。
③ 修繕履歴がある（大規模修繕済み）
築30年～40年を超えたマンションでは、「過去に大規模修繕を実施しているかどうか」が大きな判断ポイントです。
外壁や屋上防水、エレベーター設備などが定期的に改修されていれば、安心して住み続けられますし、売却時もプラス材料になります。
売却を検討すべきタイミングとは？
① 修繕積立金が急激に上がる前
築40年を超えると、建物の修繕コストが一気に跳ね上がる可能性があります。
将来の支出が不安なら、「修繕積立金がまだ安いうちに売却」するのも戦略のひとつです。
② 周辺の新築・築浅マンションが増えてきたとき
近隣に新築や築浅物件が建ち始めると、相対的に築古マンションの価値は下がります。
特にファミリー向けエリアでは、築40年と築10年の差は大きく、内見すら来ない状態になる前に動くのが得策です。
③ 高値で売却できる相場が続いているとき
現在は住宅ローン金利が低く、買主の購買意欲が高い時期です。
「築年数は古いけれど、駅近でリフォーム済」などの物件は、意外な高値で売却できるチャンスもあります。
持ち続けるメリットはある？
① 家賃収入が見込めるなら賃貸活用も
需要のあるエリアであれば、賃貸に出すという活用法もあります。
たとえば駅近・バス便が整っている場所や、大学・病院が近い物件などは、築年数にかかわらず入居需要が見込めます。
築40年でも「外装・内装リフォーム済み」「間取りが現代的」などの条件が整えば、家賃収入による資産運用として“持ち続ける”価値も十分にあります。
② 相続対策として保有するパターンも
不動産を相続する場合、相続税評価額が実勢価格よりも低くなるため、「現金よりも不動産で残す」ほうが有利なケースもあります。
ただし、今後の維持管理・共有名義などがトラブルの種にならないよう、あらかじめ家族と話し合っておくことが重要です。
③ 築古でも“リノベーション前提の買い手”が存在
最近は、リノベーション済み中古マンションや「スケルトン販売（内装無し）」を希望する買い手も増えており、「古いから売れない」とは限りません。
むしろ「自分好みに作り替えたい」という層にとって、築40年のマンションは価格面の魅力もあり、売却ニーズが生まれるタイミングです。
「売る or 持つ」の判断基準チェックリスト
以下の項目に複数当てはまる方は「売却」の検討がおすすめです。
- 修繕積立金が高騰している or 今後上がる予定がある
- 管理状態が悪く、住人トラブルが多い
- 近隣に築浅マンションが増えている
- 空室率が上がっている
- 今後住む予定がない or 空き家状態になっている
- 家族に引き継ぐ予定がない
- 売却益が残る相場水準である
売却時に注意すべきこと
① リフォームすべきか？
売却前にリフォームすべきか悩む方も多いですが、築40年超のマンションの場合は「現状のまま売る」ほうが買主にとって自由度が高く、むしろ好まれることもあります。
ただし、最低限のハウスクリーニングや残置物撤去は印象アップに繋がりますので検討する価値があります。
② 税金（譲渡所得）も要チェック
マンションを売却して利益が出た場合、「譲渡所得税＋住民税」がかかる可能性があります。
ただし、マイホームとして使用していた場合は3,000万円の特別控除が適用されることもあるため、事前に税理士または不動産会社に確認しましょう。
③ 「査定だけ」「相談だけ」もOK
今すぐ売るかは決めていなくても、「査定だけしてみる」という選択肢は非常に有効です。
相場や資産価値を知るだけでも、将来の判断材料になります。
まとめ：築40年＝寿命ではない。判断の鍵は「資産価値」
築40年のマンションを前に、「もう売るべき？」「持っていても価値がないのでは？」と不安に感じる方も多いですが、
実際の判断は「立地」「管理」「将来の修繕費」「周辺相場」などの総合的な資産価値に基づいて行うべきです。
築年数が古くても売れるマンションもあれば、築30年でも価値が落ちている物件もあります。大切なのは、客観的な目で価値を見極めること。
＼枚方市・寝屋川市・交野市でマンション売却をご検討中なら／
ハウスドゥ 京阪くずは店では、地域に精通した担当者が、築古マンションの売却査定・税金相談・リフォーム不要の買取までサポートいたします。
今売るべきか、持つべきか、迷っている方もお気軽にご相談ください。
