八幡市で不動産売却にかかる費用一覧｜仲介手数料・税金を解説

八幡市で不動産売却にかかる費用一覧｜手数料・税金・諸経費を解説

不動産を売却すると「売れた金額がそのまま手元に入る」と思いがちですが、実際にはさまざまな費用がかかります。仲介手数料や税金だけでなく、登記費用や測量費用など、事前に把握しておかないと「思ったより手残りが少ない」と感じてしまうこともあります。

八幡市で不動産の売却を検討している方に向けて、売却時にかかる費用の全体像を項目ごとに整理しました。費用の目安や支払いのタイミング、負担を抑えるためのポイントもあわせて解説します。

八幡市は、石清水八幡宮駅・橋本駅周辺の住宅地から、男山・欽明台・美濃山などのエリアまで、立地や建物の特徴が異なります。売却する物件の状況によって必要な費用も変わるため、事前の資金計画が大切です。

査定から売買契約、決済・引き渡しまでの全体像を先に確認したい方は、八幡市の不動産売却の流れを解説した記事も参考にしてください。

売却費用の全体像をつかむ

不動産売却にかかる費用は大きく分けると「必ずかかる費用」と「状況によってかかる費用」に分かれます。まずは全体像をつかんでおきましょう。

費用項目	目安	発生条件
仲介手数料	売買価格×3％＋6万円＋消費税	不動産会社に仲介を依頼した場合（ほぼ全員）
印紙税	1,000円〜6万円程度	売買契約書に貼付（必須）
登記費用（抵当権抹消）	1〜3万円程度	住宅ローンが残っている場合
住宅ローン一括返済手数料	5,000円〜3万円程度	住宅ローンを繰上返済する場合
測量費用	30万〜80万円程度	土地の境界確定が必要な場合
建物解体費用	100万〜300万円程度	古家を解体して更地にする場合
引越し費用	10万〜30万円程度	居住中の物件を売却する場合
譲渡所得税・住民税	利益に対して約20％〜39％	売却で利益（譲渡所得）が出た場合

すべての費用が全員にかかるわけではありません。自分のケースでどの費用が該当するかを確認しておくことが大切です。以下、主要な費用を順番に詳しく見ていきます。

売却価格だけでなく、最終的な手取り額まで把握するには、不動産会社による査定も重要です。査定額の考え方については、八幡市の不動産査定の基本を解説した記事も参考にしてください。

仲介手数料のしくみと計算方法

仲介手数料は、不動産売却で最も大きな費用のひとつです。不動産会社に買主を探してもらい、売買契約が成立したときに支払います。

仲介を依頼する際には、不動産会社と「媒介契約」を結びます。専属専任・専任・一般の違いについては、八幡市の不動産売却における媒介契約3種類の違いをご覧ください。

仲介手数料の上限額

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められています。売買価格が400万円を超える場合の計算式は以下の通りです。

仲介手数料の上限 ＝ 売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税

たとえば、八幡市のマンションを2,500万円で売却した場合の上限額は次のようになります。

2,500万円 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 81万円（税抜）
81万円 × 1.1 ＝ 89万1,000円（税込）

売買価格ごとの仲介手数料早見表

売買価格	仲介手数料（税抜・上限額）	仲介手数料（税込・上限額）
1,000万円	36万円	39万6,000円
1,500万円	51万円	56万1,000円
2,000万円	66万円	72万6,000円
2,500万円	81万円	89万1,000円
3,000万円	96万円	105万6,000円
4,000万円	126万円	138万6,000円

この金額はあくまで原則的な法定上限であり、不動産会社によってはこれより低い手数料を設定している場合もあります。また、低廉な空家等の売買には特例があります。

手数料だけで不動産会社を選ぶのではなく、販売活動の内容やサポート体制も含めて総合的に判断することが大切です。

支払いのタイミング

仲介手数料の支払いタイミングは不動産会社によって異なりますが、一般的には以下のいずれかです。

• 売買契約時に半額、引き渡し時に残りの半額を支払う
• 引き渡し時に全額をまとめて支払う

媒介契約を結ぶ段階で支払い条件を確認しておきましょう。なお、売買契約が成立しなかった場合は原則として仲介手数料は発生しません。

売買契約書にかかる印紙税

紙の不動産売買契約書には、契約金額に応じて印紙税がかかります。通常は収入印紙を貼付して納付します。

印紙税額の一覧

契約金額	本則税率	軽減税率（2027年3月31日まで）
500万円超〜1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超〜1億円以下	6万円	3万円

八幡市で住宅を売却する場合も、売買価格によって印紙税額が決まります。軽減税率には適用期限があるため、売却時期によっては変更される可能性があります。最新の情報は国税庁のサイトで確認してください。

なお、紙の売買契約書を売主用と買主用の2通作成する場合は、それぞれの契約書に印紙税が必要です。通常は売主と買主が自分の保有する契約書の印紙税を負担します。

住宅ローン関連の費用

売却する不動産に住宅ローンが残っている場合、売却代金などでローンを一括返済し、抵当権を抹消する必要があります。この手続きに関連する費用が発生します。

抵当権抹消の登記費用

抵当権抹消登記にかかる費用は、登録免許税と司法書士への報酬の合計です。

• 登録免許税：不動産1つにつき1,000円（土地と建物でそれぞれかかる）
• 司法書士報酬：1万〜2万円程度が相場

合計すると1〜3万円程度になるのが一般的です。通常は売却の引き渡し日に、買主への所有権移転登記と同時に行います。

住宅ローン一括返済の手数料

住宅ローンを期限前に一括返済する場合、金融機関によっては繰上返済手数料がかかります。

金融機関の種類	手数料の目安
都市銀行（窓口手続き）	1万〜3万円程度
都市銀行（ネット手続き）	5,000円〜無料の場合も
地方銀行・信用金庫	5,000円〜2万円程度
ネット銀行	無料の場合が多い

手数料の金額は契約内容や手続き方法によって異なります。事前に借入先の金融機関に確認しておくと安心です。

八幡市で住宅ローンが残っている家を売却するときは、まず売却価格とローン残高の関係を確認することが重要です。ローン残高が売却価格を上回る場合は、差額を自己資金などで補えるかも確認しましょう。

測量費用が必要になるケース

土地や戸建てを売却する場合、境界が確定していないと測量が必要になることがあります。マンションの場合は土地の持分が共有のため、通常は測量不要です。

測量の種類と費用の目安

測量の種類	内容	費用の目安
現況測量	現在の状態をそのまま測量する	15万〜30万円程度
確定測量（民民のみ）	隣接する民有地との境界を確定する	30万〜50万円程度
確定測量（官民含む）	道路や水路など公有地との境界も含めて確定する	50万〜80万円程度

八幡市でも、男山・橋本などの住宅地や古くからの戸建て・土地を売却する際には、境界標が見つからなかったり、隣地や道路との境界確認が必要になったりする場合があります。

また、敷地の形状が複雑な物件や前面道路が狭い物件では、現地の条件によって測量に時間がかかることもあります。

測量が必要かどうかは、売却前の段階で不動産会社や土地家屋調査士に確認すると安心です。境界が明確であれば測量なしで売却できる場合もあるので、すべてのケースで必要というわけではありません。

境界標が見つからない場合や、隣地との境界が確定していない場合は、八幡市で境界未確定の土地を売却する方法と確定測量の費用もあわせてご覧ください。

測量費用は誰が負担する？

測量費用は売主が負担するケースが一般的です。買主が安心して購入できるよう、境界を明確にしてから引き渡すことがあります。ただし、測量の実施や費用負担については売買契約の条件によって異なり、交渉によって決める場合もあります。

建物の解体費用

古い建物が残っている土地を売却する場合、解体して更地にしてから売るか、古家付きのまま売るかを選ぶ場面があります。

解体費用の目安

構造	坪単価の目安	30坪の場合
木造	3万〜5万円/坪	90万〜150万円
鉄骨造	5万〜7万円/坪	150万〜210万円
鉄筋コンクリート造	6万〜8万円/坪	180万〜240万円

解体費用は建物の構造・面積だけでなく、立地条件にも左右されます。八幡市でも、男山や橋本などの住宅地で前面道路が狭い場合や、隣家との距離が近い場合には、重機の搬入や養生に制約が生じ、解体費用が高くなる可能性があります。

一方、欽明台・美濃山などの住宅地でも、土地の広さや接道状況、建物の構造によって費用は異なります。解体を検討するときは、現地を確認したうえで見積もりを取得しましょう。

更地にすべきかどうかの判断

必ずしも更地にしたほうが売れやすいとは限りません。判断のポイントは以下の通りです。

• 建物がまだ使える状態なら「中古戸建て」として売れる可能性がある
• 更地にすると固定資産税の「住宅用地の特例」が適用されなくなり、土地の税負担が増える場合がある
• 買主が自分で建てたい場合は更地を好むケースもある

解体の判断は売却戦略に直結するため、不動産会社と相談のうえ決めることをおすすめします。

築年数が古いからといって、必ず解体してから売る必要があるわけではありません。古家付き土地・中古戸建て・買取などの選択肢については、八幡市で築年数が古い家を売却する方法も参考になります。

譲渡所得税と住民税

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税と住民税がかかります。これは売却費用の中でも金額が大きくなりやすい項目です。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、単純な「売れた金額」ではなく、以下の計算式で求めます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

• 取得費：購入時の価格（建物は減価償却後）＋購入時の諸費用
• 譲渡費用：売却にかかった費用のうち税法上認められるもの（仲介手数料・印紙税・一定の測量費用や解体費用など）

購入時の契約書が見つからず、実際の取得費を確認できない場合などには、売却価格の5％を取得費とする「概算取得費」が利用できることがあります。ただし、この方法では譲渡所得が大きくなり、税額も増える可能性があります。売買契約書や領収書は大切に保管しておきましょう。

税率は所有期間で変わる

所有期間	区分	所得税	住民税	合計税率
5年以下	短期譲渡所得	30.63％	9％	39.63％
5年超	長期譲渡所得	15.315％	5％	20.315％

所有期間の判定は「売却した年の1月1日時点」で数えます。実際に所有していた年数とずれることがあるため注意が必要です。たとえば、2021年4月に購入した物件を2026年6月に売却した場合、実際の所有期間は5年超ですが、2026年1月1日時点では5年以下のため「短期」に該当します。

3,000万円特別控除を使えば税金がゼロになることも

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特別控除が適用できる場合があります。

八幡市で自宅を売却する場合も、この特別控除を利用できれば譲渡所得税・住民税の負担を大きく抑えられる可能性があります。

ただし、適用にはいくつかの条件があります。詳しくは、八幡市の不動産売却で3,000万円特別控除を使う方法をご覧ください。

その他かかる可能性のある費用

引越し費用

居住中の物件を売却する場合、引き渡し日までに退去する必要があります。引越し費用は荷物の量や距離、時期によって大きく変わりますが、一般的な家族世帯で10万〜30万円程度が目安です。

3月〜4月の繁忙期は引越し料金が高くなりやすいため、売却スケジュールと引越し時期を合わせて検討すると費用を抑えやすくなります。

ハウスクリーニング費用

売却前のハウスクリーニングは義務ではありませんが、内覧時の印象を良くするために実施する方もいます。

• 水回り中心のクリーニング：3万〜5万円程度
• 全体クリーニング：5万〜10万円程度

費用対効果を考え、水回り（キッチン・浴室・トイレ）だけプロに依頼し、他は自分で掃除するという方法も効果的です。

内覧前にどこまで掃除・片付けをすればよいか迷う場合は、八幡市で内覧前に準備しておきたいポイントも参考にしてください。

また、売却前に大がかりなリフォームをするべきか迷っている方は、八幡市で売却前に必要な手入れと避けたいリフォームも参考になります。

不用品処分費用

家具や家電を残して退去する場合、処分費用がかかります。八幡市でも自治体の粗大ごみ収集などを利用できますが、品目や処理方法によって料金は異なります。量が多い場合は、許可を受けた一般廃棄物収集運搬業者などへ依頼する方法もあります。

相続で取得した物件では大量の家財が残っているケースもあるため、処分費用も売却費用の一部として見込んでおくと安心です。

相続した家を売却する場合は、名義変更や税金など通常の売却とは異なる確認事項があります。詳しくは、八幡市で相続した不動産を売却する際のポイントも参考にしてください。

インスペクション（建物状況調査）費用

インスペクション（建物状況調査）は、建築士などの専門家が建物の劣化状況を調査するものです。義務ではありませんが、調査済みであることが買主への安心材料になります。

費用は戸建てで5万〜7万円程度、マンションで4万〜6万円程度が目安です。調査範囲や建物の大きさなどによって異なります。

建物の状態や不具合は、売却後の契約不適合責任にも関係します。詳しくは、八幡市の不動産売却で知っておきたい契約不適合責任も確認しておきましょう。

売却費用を時系列で整理する

費用の支払いタイミングを時系列で把握しておくと、資金計画が立てやすくなります。

時期	かかる費用
売却準備段階	測量費用・ハウスクリーニング・インスペクション・不用品処分・建物解体費用
売買契約時	印紙税・仲介手数料の半額（契約時に支払う場合）
引き渡し時	仲介手数料（残額または全額）・登記費用・住宅ローン一括返済手数料
引き渡し前後	引越し費用
売却した年の翌年	確定申告に伴う譲渡所得税・住民税（課税される場合）

注意が必要なのは、譲渡所得税と住民税の支払いが売却した年の翌年になることが多い点です。売却代金を受け取ったあとに使い切ってしまうと、翌年の納税資金が不足する恐れがあります。売却益が出る見込みがある場合は、あらかじめ税金分を取り分けておきましょう。

売却費用を抑えるためにできること

税金の特例制度を活用する

マイホームの売却には、税負担を軽減するさまざまな特例制度があります。代表的なものは以下の通りです。

• 3,000万円特別控除：マイホーム売却時の譲渡所得から最大3,000万円を控除
• 所有期間10年超の軽減税率：一定の要件を満たすマイホームは、課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分に軽減税率が適用される
• 買い替え特例：一定の条件を満たす住み替えでは、譲渡所得に対する課税を繰り延べられる場合がある
• 相続空き家の3,000万円控除：一定の要件を満たす相続空き家の売却で適用できる場合がある

特例制度は適用条件が細かく定められており、組み合わせによっては併用できないものもあります。確定申告の際に適用するため、税務署や税理士に相談しておくと安心です。

特に自宅売却の3,000万円特別控除は適用条件や申告方法を確認しておく必要があります。詳しくは、八幡市の3,000万円特別控除について解説した記事をご覧ください。

取得費の証拠書類を探す

先述の通り、購入時の売買契約書が見つからず、実際の取得費を確認できない場合などは、概算取得費（売却価格の5％）で計算することがあります。この場合、税額が大きくなる可能性があります。

売買契約書そのものが見つからなくても、以下の書類が取得費を確認するための参考資料となる場合があります。

• 当時の住宅ローンの金銭消費貸借契約書
• 購入時の不動産会社の領収書
• 登記簿に記載された抵当権の設定額
• 当時のパンフレットや広告

相続で取得した不動産の場合は、被相続人（もとの所有者）が購入した当時の書類が重要です。実家の書類を整理する際に、不動産関連の書類がないか確認しておくことをおすすめします。

仲介手数料の交渉は慎重に

仲介手数料は法定の「上限額」であり、値引き交渉が不可能というわけではありません。ただし、手数料を下げすぎると不動産会社が広告費や販売活動にかけるコストを削減する可能性があり、結果的に売却価格に影響することも考えられます。

手数料だけに着目するのではなく、「どのような販売活動をしてくれるか」「サポート体制はどうか」を含めて、費用対効果として考えることが重要です。

八幡市の売却費用シミュレーション

八幡市で不動産を売却した場合の費用を、2つの仮定のケースでシミュレーションしてみます。実際の成約事例ではなく一般的な条件での概算であり、個別の事情によって金額は変動します。

ケース1：築15年のマンション（2,500万円で売却）

費用項目	金額
仲介手数料	89万1,000円
印紙税	1万円
抵当権抹消登記費用	2万円
住宅ローン一括返済手数料	1万円
引越し費用	15万円
譲渡所得税・住民税	0円（3,000万円特別控除の要件を満たし、課税所得がゼロになると仮定）
合計	約108万円

マンションの場合は通常、売主が個別に土地の測量を行う必要がなく、建物解体もないため、費用の中心は仲介手数料と引越し費用です。3,000万円特別控除が使えれば税金もゼロになる可能性があります。

八幡市でマンション売却を検討している方は、八幡市のマンション売却ガイドも参考にしてください。

ケース2：築40年の戸建て＋土地（1,800万円で売却・境界確定が必要な場合）

費用項目	金額
仲介手数料	66万円
印紙税	1万円
抵当権抹消登記費用	2万円
確定測量費用	50万円
引越し費用	20万円
不用品処分	5万円
譲渡所得税・住民税	0円（3,000万円特別控除の要件を満たし、課税所得がゼロになると仮定）
合計	約144万円

戸建ての場合は測量費用が大きな割合を占めることがあります。境界がすでに確定している場合は測量費用がかからず、費用の総額が大きく下がることもあります。

いずれのケースも目安であり、物件の状況や契約条件によって変わります。正確な費用は不動産会社に査定を依頼する際に確認してください。また、住宅ローンの残債額は上記の諸費用に含めていないため、最終的な手取り額は別途計算する必要があります。

「自宅がいくらで売れそうか」「売却後にいくら残りそうか」を確認する場合は、八幡市の不動産査定の基本も参考にしてください。

よくある質問（FAQ）

売却にかかる費用は売却代金から差し引いてもらえますか？

仲介手数料や登記費用については、引き渡し時に売却代金から差し引く形で精算できる場合があります。ただし、測量費用やハウスクリーニング費用など事前に発生する費用は、別途持ち出しが必要になることがあります。資金計画に不安がある場合は、事前に不動産会社に相談してください。

仲介手数料以外に不動産会社へ支払う費用はありますか？

通常の売却活動（ポータルサイト掲載・チラシ配布など）の広告費は、原則として仲介手数料とは別に請求されません。ただし、売主が特別に依頼した広告などについては、別途費用が発生する場合があります。媒介契約の段階で、費用負担の範囲を確認しておきましょう。

売却で損失が出た場合でも費用はかかりますか？

仲介手数料・印紙税・登記費用などは、売却損益に関わらず発生することがあります。ただし、譲渡所得税と住民税は課税される譲渡所得がなければ原則としてかかりません。さらに、一定の条件を満たすマイホームの売却損については、損益通算や繰越控除の特例が利用できる場合があります。

相続した不動産の売却費用で特に気をつけることは？

相続で取得した不動産は、購入時の書類が手元にないケースが多く、取得費の証明が課題になりがちです。概算取得費（5％）を利用すると税負担が大きくなる可能性があるため、被相続人の書類を探しておくことが重要です。

また、相続登記が済んでいない場合は、売却前に相続登記の手続きが必要です。登録免許税や司法書士報酬などが発生するため、事前に確認しておきましょう。

八幡市で相続した家や土地の売却については、八幡市の相続不動産売却について解説した記事もご覧ください。

費用を事前に見積もってもらうことはできますか？

はい、売却査定を依頼する際に「かかる費用の見積もり」もあわせてお願いすることをおすすめします。物件の状況（ローン残債の有無・境界の状態・建物の状態など）をもとに、どの費用項目が該当するかを具体的に教えてもらえます。手残り額のシミュレーションも出してもらうと、資金計画が立てやすくなります。

確定申告は必ず必要ですか？

不動産を売却して課税対象となる譲渡所得が生じた場合は、原則として確定申告が必要です。また、3,000万円特別控除などを適用する場合も確定申告が必要です。売却で損失が出て、損益通算や繰越控除の特例を利用する場合も同様です。

3,000万円特別控除を利用する場合の条件や申告については、八幡市の3,000万円特別控除について解説した記事もご覧ください。

売却前の費用チェックリスト

• 住宅ローンの残債額を金融機関に確認したか
• 購入時の売買契約書・領収書が手元にあるか
• 土地の境界標が現地で確認できるか（戸建て・土地の場合）
• 仲介手数料の金額と支払いタイミングを不動産会社に確認したか
• 測量が必要かどうか不動産会社に相談したか
• 建物を解体するかどうかの方針を決めたか（古家付きの場合）
• 使える税金の特例制度がないか確認したか
• 手残り額のシミュレーションを出してもらったか
• 確定申告が必要かどうか把握しているか
• 翌年の納税資金を確保する計画があるか

公的機関の参考情報

不動産の譲渡所得にかかる税金や各種特例制度について詳しくは、国税庁のサイトも参考にしてください。

国税庁｜譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）

特例制度の適用条件や確定申告の手続きについて、最新の情報が掲載されています。

まとめ：費用を把握して「手残り」で判断する

不動産売却は「いくらで売れるか」だけでなく「いくら手元に残るか」が大切です。仲介手数料・税金・測量費用・登記費用など、かかる費用を事前に把握しておくことで、納得のいく売却判断ができます。

八幡市内でも、石清水八幡宮駅・橋本駅周辺と、男山・欽明台・美濃山などの住宅地では、物件の立地や需要が異なります。地域の事情を踏まえた査定と費用の見積もりを確認することが大切です。

八幡市で不動産の売却をお考えの方は、まず査定を受けてみてください。査定の際に売却にかかる費用の見積もりや手残り額のシミュレーションもお出しできます。「まだ売ると決めていないけど、費用感だけ知りたい」という段階でもまったく問題ありません。

売却を始める前に手続き全体を確認しておきたい方は、八幡市の不動産売却の流れ・手順をまとめた記事もあわせてご覧ください。

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