枚方市で不動産を売却したら費用はいくら？仲介手数料・税金・諸費用と手取り額の計算方法をハウスドゥ 京阪くずは店が解説！

【枚方市版】不動産を売却したら費用はいくら？仲介手数料・税金・諸費用と手取り額の計算方法

枚方市で不動産の売却を考えている方がまず知りたいのは、「結局いくら手元に残るのか」ということではないでしょうか。

売却代金＝手取り額ではありません。仲介手数料、各種税金、登記費用、引っ越し代……と、売却には想像以上にさまざまな費用がかかります。これを把握していないと、「思ったより手元に残らなかった」「住み替えの資金計画が崩れた」といった事態になりかねません。

この記事では、枚方市で不動産を売却する際に発生する費用を項目ごとに整理し、手取り額の計算方法もシミュレーション例つきで解説します。

売却時にかかる費用の全体像

不動産売却で発生する主な費用を一覧にまとめます。

費用項目	金額の目安	発生タイミング
仲介手数料	売買価格×3%＋6万円＋消費税（上限）	決済時
印紙税	売買価格により1千〜6万円程度	契約時
登記費用（抵当権抹消・住所変更等）	司法書士報酬込みで1〜3万円程度	決済時
住宅ローン一括返済手数料	金融機関により数千〜3万円程度	決済時
譲渡所得税・住民税	売却益に対して約20%〜約39%	翌年の確定申告後
測量費	30〜60万円程度（必要な場合のみ）	売り出し前〜契約前
建物解体費	100〜300万円程度（必要な場合のみ）	売り出し前〜引渡し前
引っ越し費用	10〜30万円程度（家族構成・距離で変動）	引渡し前
ハウスクリーニング費	3〜10万円程度（任意）	売り出し前〜引渡し前

※金額はすべて一般的な目安です。個別の物件・条件で大きく変動しますので、正確な金額は不動産会社・司法書士・税理士等にご確認ください。

以下、主要な費用項目について詳しく解説します。

仲介手数料｜最大の費用項目を正しく理解する

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が定められています。売買価格が400万円を超える場合の計算式は以下のとおりです。

仲介手数料（税抜）＝ 売買価格 × 3% ＋ 6万円

ここに消費税（10%）が加算されます。

売買価格別の仲介手数料早見表

売買価格	仲介手数料（税抜）	仲介手数料（税込）
1,000万円	36万円	39万6,000円
1,500万円	51万円	56万1,000円
2,000万円	66万円	72万6,000円
2,500万円	81万円	89万1,000円
3,000万円	96万円	105万6,000円
4,000万円	126万円	138万6,000円
5,000万円	156万円	171万6,000円

仲介手数料について知っておくべきポイント

• 上記はあくまで「上限額」であり、交渉で下がることもまれにある
• 仲介手数料は成功報酬——売買が成立しなければ請求されない
• 支払いのタイミングは一般的に契約時と決済時の2回に分けることが多い（会社により異なる）
• 買取の場合は仲介手数料が発生しない（売主側）

仲介と買取の違いについては、仲介と買取の違いを比較した記事で詳しく解説しています。

印紙税｜売買契約書に貼る収入印紙の費用

売買契約書には、売買価格に応じた印紙税がかかります。

売買価格	印紙税額
500万円超〜1,000万円以下	5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下	1万円
5,000万円超〜1億円以下	3万円

※上記は2027年3月31日までの軽減税率適用時の金額です。軽減措置の期限や適用条件は変更される可能性がありますので、最新情報を国税庁のWebサイト等でご確認ください。

登記費用｜抵当権抹消や住所変更にかかる費用

抵当権抹消登記

住宅ローンが残っている場合、売却時にローンを完済し抵当権を抹消する登記が必要です。登録免許税は不動産1個につき1,000円（土地＋建物で2,000円が一般的）で、司法書士報酬を含めて1〜2万円程度が目安です。

住所変更登記

登記簿上の住所と現住所が異なる場合（引っ越し後に住所変更をしていない場合など）は、住所変更登記が必要です。費用は不動産1個につき1,000円の登録免許税＋司法書士報酬で、合わせて1万円前後が目安です。

抵当権抹消の手続きについて詳しく知りたい方は、抵当権抹消を自分でやる方法を解説した記事もご覧ください。

住宅ローン一括返済手数料

住宅ローンの残債を売却代金で一括返済する際、金融機関によっては手数料が発生します。金額は金融機関ごとに異なりますが、数千円〜3万円程度が一般的です。ネットバンキング経由の方が窓口より安い場合もあります。事前に借入先の金融機関に確認しておきましょう。

譲渡所得税・住民税｜売却益が出た場合にかかる税金

譲渡所得の計算式

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

• 取得費：その不動産を購入したときの価格（建物分は減価償却後の金額）。取得費が不明な場合は売却価格の5%として計算する
• 譲渡費用：売却にかかった費用（仲介手数料・印紙税・測量費など）

税率は所有期間で変わる

区分	所有期間	税率（所得税＋住民税＋復興特別所得税）
短期譲渡所得	売却した年の1月1日時点で5年以下	約39.63%
長期譲渡所得	売却した年の1月1日時点で5年超	約20.315%

所有期間が5年を超えるかどうかで税率が約2倍変わるため、売却のタイミングには注意が必要です。

使える控除・特例

譲渡所得が発生しても、以下のような控除・特例を使えば税金を大幅に減らせる場合があります。

• 居住用財産の3,000万円特別控除：自宅を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる
• 10年超所有の居住用財産の軽減税率：所有期間10年超の自宅売却で、税率がさらに軽減される
• 相続した空き家の3,000万円特別控除：一定の条件を満たす相続空き家の売却に適用可能
• 相続税の取得費加算：相続税を納付した場合、一定額を取得費に加算できる

これらの特例には適用条件や申告期限がありますので、必ず税理士または税務署に確認してください。特例を利用する場合は確定申告が必須です。

※税制は改正されることがあります。最新の情報は国税庁のWebサイト等でご確認ください。

測量費｜境界確定が必要な場合に発生する

戸建てや土地を売却する場合、隣地との境界が確定していないと買い手が見つかりにくくなることがあります。境界確定測量を行う場合の費用は、一般的に30〜60万円程度が目安です（土地の広さ・隣接地の数・行政との協議の有無で変動）。

マンションの場合は通常、測量は不要です。

枚方市の住宅地では、古い住宅地で境界標が紛失しているケースや、丘陵地で擁壁の所有区分が不明確なケースがあるため、戸建てを売却する際は事前に境界の状況を確認しておくことをおすすめします。

その他の費用

建物解体費（必要な場合）

古い建物を解体して更地にして売る場合、解体費用が発生します。木造住宅の場合、延床面積や立地条件によりますが100〜200万円程度が一般的な目安です。ただし、更地にすると固定資産税の住宅用地特例がなくなり、税負担が増える場合がある点には注意が必要です。解体するかどうかは不動産会社に相談してから判断しましょう。

引っ越し費用

居住中の物件を売却する場合は引っ越し費用がかかります。家族構成・荷物の量・距離によりますが、10〜30万円程度が目安です。繁忙期（3〜4月）は料金が高くなるため、時期の調整も検討しましょう。

ハウスクリーニング費（任意）

内覧時の印象を良くするためにプロのハウスクリーニングを依頼する場合、3LDK程度の住宅で5〜10万円程度が目安です。水回り（キッチン・浴室・トイレ）だけの部分清掃なら2〜5万円程度で済むこともあります。

手取り額のシミュレーション｜枚方市のケース

ここまでの費用をまとめて、枚方市で不動産を売却した場合の手取り額をシミュレーションしてみます。

ケース1：枚方市の戸建て（売買価格2,500万円・ローン残債なし・長期譲渡所得）

項目	金額
売却価格	2,500万円
仲介手数料（税込）	▲約89万円
印紙税	▲1万円
登記費用	▲約2万円
測量費	▲約40万円
引っ越し費用	▲約15万円
譲渡所得税（3,000万円控除適用で0と仮定）	0円
手取り概算	約2,353万円

ケース2：枚方市のマンション（売買価格3,000万円・ローン残債800万円）

項目	金額
売却価格	3,000万円
仲介手数料（税込）	▲約106万円
印紙税	▲1万円
登記費用	▲約2万円
ローン一括返済	▲800万円
ローン返済手数料	▲約2万円
引っ越し費用	▲約20万円
譲渡所得税（3,000万円控除適用で0と仮定）	0円
手取り概算	約2,069万円

※上記はいずれも簡易的な概算です。実際の金額は物件・売主の個別条件によって変わりますので、正確な手取り額は不動産会社にシミュレーションを依頼してください。

費用を少しでも抑えるためにできること

3,000万円特別控除を最大限活用する

自宅を売却する場合は3,000万円特別控除を使えば、多くのケースで譲渡所得税がゼロになります。ただし、適用には条件（居住用であること、引っ越してから3年以内の売却であることなど）がありますので、事前に確認してください。

複数社の査定で仲介手数料の目安を確認する

仲介手数料の上限は法律で決まっていますが、会社によっては割引を提案してくれるケースもあります。手数料の金額だけでなく、販売力やサービス内容とのバランスで判断しましょう。

測量や解体の要否は不動産会社に相談してから決める

測量費や解体費は高額になりやすいため、本当に必要かどうかを不動産会社と相談してから判断するのが賢明です。「測量なしでも売れる」「更地にしなくても買い手がいる」というケースも十分にあります。

参考になる公的情報

不動産の譲渡所得に関する税制の詳細や各種控除の適用要件は、国税庁のWebサイトで最新情報を確認できます。

参考：国税庁 譲渡所得（土地や建物を売ったとき）

枚方市の売却費用に関するQ&A

Q. 売却にかかる費用の合計は、売買価格の何%くらいが目安ですか？

一般的には売買価格の4〜7%程度が目安とされています。仲介手数料だけで約3.3%（税込）になり、そこに印紙税・登記費用・引っ越し代などが加わります。測量や解体が必要な場合はさらに増えます。

Q. 仲介手数料は値引き交渉できますか？

法律上の上限内であれば金額は不動産会社との合意で決まりますので、交渉は可能です。ただし、手数料を大幅に下げると不動産会社の販売活動の質が落ちるリスクもあるため、バランスを見て判断してください。

Q. 譲渡所得税を払わなくて済むケースはありますか？

自宅を売却した場合の3,000万円特別控除を使えば、譲渡所得が3,000万円以下なら税金はかかりません。また、売却価格が取得費＋譲渡費用を下回る場合（つまり損失が出た場合）も、譲渡所得税は発生しません。

Q. 取得費（購入時の価格）がわからない場合はどうなりますか？

購入時の売買契約書が見つからないなど取得費が不明な場合は、売却価格の5%を取得費として計算する「概算取得費」が適用されます。この場合、実際の購入価格よりもかなり低い取得費で計算されるため、譲渡所得が大きくなり税負担が重くなる傾向があります。購入時の書類はできるだけ探すようにしましょう。

Q. 買取の場合、かかる費用は変わりますか？

買取の場合、仲介手数料がかからないのが大きな違いです。それ以外の費用（印紙税・登記費用・譲渡所得税など）は仲介の場合と基本的に同じです。

Q. 相続した不動産を売る場合、追加でかかる費用はありますか？

相続登記がまだ済んでいない場合は、まず相続登記の費用（登録免許税＋司法書士報酬で数万〜十数万円程度）がかかります。また、遺産分割協議が必要な場合は弁護士費用が発生することもあります。

売却前に費用を整理するためのチェックリスト（枚方市版）

• 仲介手数料の概算を売買価格から計算したか
• 住宅ローンの残債を金融機関に確認し、一括返済手数料も把握したか
• 登記簿上の住所と現住所が一致しているか（住所変更登記の要否）
• 抵当権が残っている場合、抹消登記の費用を確認したか
• 戸建ての場合、境界確定測量の要否と費用見込みを不動産会社に確認したか
• 建物解体の必要性について不動産会社と相談したか
• 売却益が出そうか概算を出し、適用できる控除・特例を確認したか
• 購入時の売買契約書・領収書が手元にあるか確認したか
• 引っ越しの時期と費用の概算を見積もったか
• 売却代金から全費用を引いた「手取り額」をシミュレーションしたか

まとめ：枚方市で不動産を売るなら「手取り額」から逆算して考える

不動産売却にかかる費用は、仲介手数料・税金・登記費用・その他実費と多岐にわたります。売却価格だけを見て「これだけ入る」と考えるのではなく、手取り額を事前にシミュレーションしておくことが、後悔のない売却への第一歩です。

枚方市で不動産の売却をお考えの方は、「手取りがいくらになるかシミュレーションしてほしい」とお気軽にご相談ください。物件の条件やローン残高などを踏まえた具体的な概算をお出しいたします。

売却の全体の流れを把握しておきたい方は、枚方市の不動産売却の流れを解説した記事もあわせてご覧ください。

▶ 譲渡所得の税制詳細を見る（国税庁）

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