「離婚することになったけれど、家のローンがまだ残っている…」
「夫（妻）が出て行ったあと、この家に住み続けても大丈夫？」
「財産分与って、家を売らないとできないの？」
離婚という人生の大きな転機において、最も頭を悩ませるのが「持ち家」の問題です。
枚方市・寝屋川市周辺でも、離婚に伴う不動産売却のご相談は増えており、実は「相談に来るタイミング」が遅かったために、売却条件が不利になったり、離婚後も元パートナーとの手続きで揉めてしまうケースも少なくありません。
結論からお伝えすると、不動産を売却するなら「離婚成立前（離婚届を出す前）」の方が、手続きがシンプルになりやすく、トラブルも起きにくい傾向があります。
この記事では、数多くの「離婚と不動産」のご相談に対応してきたハウスドゥ Neo不動産販売が、なぜ「離婚前」に動くメリットが大きいのか、住宅ローンが残っている場合の注意点は何かを、実務目線でわかりやすく解説します。
なぜ「離婚成立前」の売却が有利になりやすいのか？
離婚協議中は精神的にも負担が大きく、「家のことは離婚してからゆっくり考えよう」と後回しにしがちです。
しかし、不動産実務の現場から見ると、離婚後に先延ばしするほど手続きが増えたり、話し合いが難しくなることがあります。
① 「現金化」できれば、財産分与がシンプルになりやすい
離婚時の財産分与は、原則として夫婦で築いた財産を整理して分け合います。
ただ、不動産は物理的に半分に割ることができません。
もし家を残したまま離婚すると、「夫が住んで、妻に家の価値の一部を現金で渡す（代償分割）」などの方法を取ることがありますが、手元にまとまった資金がなければ進めにくい場合があります。
また、「家の価値はいくらか」「ローン残債をどう扱うか」で話が長期化することもあります。
離婚前に売却して「現金化」してしまえば、分け方の整理がしやすくなり、生活の再スタートに必要な資金計画も立てやすくなります。
② 離婚後の「連絡・同意」が必要な状態を残しにくい
家を共有名義（ペアローンなど）で持ったまま離婚すると、将来売却する際に、元パートナーの同意や署名捺印が必要になる場面が出てきます。
「数年後に売りたいのに、元夫と連絡がつかない」
「再婚相手に気を使って、元妻と会いたくない」
こうした事情が重なると、売りたくても売れない状態になり、ストレスや時間コストが増えることがあります。
離婚届を出す前に売却まで完了しておけば、離婚後に家のことで連絡を取り合う負担を減らしやすくなります。
知らないと危険！住宅ローンの「3つの落とし穴」
離婚と不動産の問題を複雑にする最大の原因は「住宅ローン」です。
金融機関は「離婚するから」という理由だけで、ローンの名義変更や連帯保証人の解除を簡単に認めてくれるとは限りません。
落とし穴①：出て行った側がローンを滞納するリスク
よくあるのが、「夫がローンを払い続け、妻と子供が家に住み続ける」という取り決めをして離婚するケースです。
一見すると円満な解決に見えますが、支払いが止まったときの影響が大きいため注意が必要です。
もし収入が減ったり生活環境が変わって支払いが滞ると、金融機関や保証会社から督促が入り、状況によっては期限の利益を失い、残債の一括返済を求められたり、最終的に競売手続きに進む可能性もあります。
また、連帯保証人になっている場合は、支払い義務が及ぶリスクがあるため、事前確認が必須です。
落とし穴②：オーバーローンで「そのままでは売れない」
家の売却価格よりも、住宅ローンの残債の方が多い状態を「オーバーローン」と呼びます。
（例：売れる価格が2,000万円、ローン残高が2,500万円）
通常、ローンを完済しないと抵当権を抹消できないため、家を売るには差額の500万円を現金で用意しなければならないケースがあります。
「手持ち資金がないから売れない、でも離婚は進めたい」
この板挟みで身動きが取れなくなる方が多いのが現実です。
落とし穴③：名義・合意の取り決め不足でトラブルになりやすい
名義が一方単独でも、居住実態や夫婦の合意状況によっては、売却や賃貸をめぐってトラブルになりやすいポイントです。
「口約束だけで住み続ける」状態は、後から条件が変わったり、話がこじれる原因になりやすいため、書面での取り決めを強くおすすめします。
【解決策】オーバーローンでも諦めない「任意売却」という選択肢
「ローンの残債が多くて売れない」
「もうローンを払っていく余裕がない」
そんな状況でも、ケースによっては、金融機関と交渉し同意を得ることで、ローンが残っていても家を売却できる「任意売却（にんいばいきゃく）」という方法があります。
競売（けいばい）になってしまうと、市場価格より低い価格で落札されやすく、手続きも強制的に進むため、心理的負担が大きくなります。
一方で任意売却は、金融機関の同意のもとで通常の売却に近い形で販売活動ができる可能性があります。状況によっては、引越し費用等の捻出について相談できるケースもあります。
ただし、任意売却は滞納状況、担保状況、金融機関の方針などで進め方が大きく変わります。
「任意売却ができるかどうか」の判断は早いほど選択肢が残るため、まずは状況確認から進めるのが安全です。
ハウスドゥ Neo不動産販売なら「秘密厳守・近隣配慮」で対応します
離婚に伴う不動産売却は、スピードとプライバシーへの配慮が重要です。
ご近所の方に知られたくない、相手方とできるだけ顔を合わせずに進めたい…。
そんなご要望にも、可能な範囲で配慮した進め方をご提案します。
Neo不動産販売の3つの強み
- ① 即金買取に対応
「早く現金化して分けたい」「内覧で他人が家に来るのは避けたい」という方には、当社が直接買い取るプランをご提案します。状況によっては最短数日での現金化も可能です。 - ② 連絡調整のサポート
売却活動において、ご夫婦の間に入って連絡調整をサポートできる場合があります。感情的な対立を避け、事務的に手続きを進めるための段取りを整えます。
※同意・署名が必要な場面はケースにより異なるため、個別に確認します。 - ③ 専門家との連携
離婚協議書の作成や登記手続きなどが必要な場合は、提携している弁護士や司法書士をご紹介し、ワンストップで進められる体制を整えています。
まずは「いくらで売れるか」と「ローン残高」を把握することから
離婚の話が出始めたら、あるいはこれから切り出そうと考えているなら、まずは「今の家の価値（査定額）」と「住宅ローンの残高」を正確に把握することが第一歩です。
「売るとしたら、いくら手元に残るのか？」
「それとも、持ち出しが必要なのか？」
この数字がわかるだけで、今後の生活設計や話し合いの進め方が大きく変わります。
あなたが今いる状況に合わせて、まずはここだけ確認しましょう
- 離婚前・協議中：売却の進め方、財産分与の整理、ローン名義・連帯保証の確認
- 別居後・離婚後：共有名義の整理、連絡が取れないリスク、売却同意の段取り
ハウスドゥ Neo不動産販売では、枚方・寝屋川・交野・八幡エリアでの豊富な売却実績をもとに、精度の高い査定を行います。
ご相談内容は秘密厳守で対応し、近隣に配慮した進め方もご提案可能です。
まだ離婚が確定していなくても構いません。まずは一度、無料査定・相談をご利用ください。
よくある質問
Q. 離婚前に売るのが難しい場合、離婚後でも売れますか？
売却自体は可能ですが、名義やローン、共有の有無によっては同意や手続きが増えることがあります。早めに状況を整理しておくほど進めやすくなります。
Q. ローンが残っていても売却できますか？
売却代金でローンを完済できる（アンダーローン）場合は通常の売却が可能です。残債が上回る（オーバーローン）場合は、自己資金で差額を補うか、状況により任意売却などを検討します。
Q. 相手と直接やり取りせずに進められますか？
可能な範囲で連絡調整をサポートし、感情的な対立を避けながら手続きを進める方法をご提案できます。ケースにより必要な同意・署名があるため、現状を確認しながら進めます。
