【不動産売却】古家を売る方法とコツ！費用をかけずに高く売るポイントを徹底解説
「築年数が古くてボロボロ…」「リフォーム費用をかけずに古家を売りたい」「解体するべき？そのまま売るべき？」
こうした相談は全国的に増え続けています。
特に、築30年・40年を超えた古家を売る場合、無理に修繕やリフォームをしない方が高く売れるケースが非常に多いのが現実です。
この記事では、古家をできるだけ費用をかけずに売却したい方に向けて、
・古家をそのまま売る方法
・費用をかけるべきかの判断基準
・高く売るためのコツ
・絶対にやってはいけないNG行動
をわかりやすく解説します。
古くても売れる家の特徴、古いからこそ需要が高いケースなど、意外と知られていない知識もまとめています。
古家は「そのまま売る」のが基本方針
古家を売る時に多くの人が悩むのが、
- リフォームすべき？
- クリーニングすべき？
- 解体したほうがいい？
という3つの選択肢です。しかし結論から言うと、
古家は“何もしないで売る”のが最もコスパが良い
というケースが圧倒的に多いです。
なぜ古家は「何もしない方が良い」のか？
理由はシンプルで、
- リフォーム費を回収できない
- 買主が「自分でリノベしたい」ケースが多い
- 解体すれば解体費（100〜200万円）がそのまま負担に
- そのままの方が“土地＋古家”として需要が高い地域もある
特に築30年以上の家は、リフォームしても買主の好みと合わなければ価値は上がらず、
かけた費用がそのまま赤字になることもよくあります。
古家を売る前に“絶対にやるべき現状確認”
古家を売る前に、最低限のチェックだけはしておきましょう。
費用をかけずに売るためにも、この確認が重要です。
① 雨漏り・傾き・シロアリ被害はあるか
売却前に修繕は不要ですが、
「どんな状態か」だけは把握しておく必要があります。
買主への説明義務（告知義務）があるため、状態を把握しておくと売却がスムーズになります。
② 設備の故障状況
- 給湯器が壊れている
- トイレが古いまま
- ガスコンロが故障している
これらも修理する必要はありません。ただし、故障していることは伝える必要があります。
③ 境界の確認（測量は必須ではない）
測量には50〜100万円かかることがありますが、古家売却で必須ではありません。
「境界が不明確なら買取にした方が早い」というケースも多いです。
古家を売るための3つの売却方法
古家の売却方法は大きく分けて3つあります。
家の状態や立地で、最適な方法が変わります。
① 一般仲介で売る（市場で買主を探す）
もっとも高く売れる可能性がある方法です。
立地が良い古家の場合は、仲介で「土地＋古家」として売れるケースがあります。
メリット：
- 相場の中で一番高く売れる可能性
- リフォームせず現状のままでOK
デメリット：
- 売却まで時間がかかることがある
- 内覧対応が必要
② 不動産会社の「買取」
早く売りたい人、老朽化が激しい人、荷物が大量に残っている人に最適です。
メリット：
- 最短3日〜1週間で現金化できる
- 荷物そのままでも売却可能
- 修繕・解体不要
- 周囲に知られず売却できる
デメリット：
- 仲介より価格はやや下がる
③ 「買取保証付き仲介」
高く売りたいけど売れ残りたくない人に向いている方法です。
特徴：
- 一定期間は仲介で高値売却を狙う
- 売れなければ不動産会社が買取
古家売却では失敗しにくいバランス型の売却方法と言えます。
費用をかけずに古家を高く売るためのコツ
古家を売るときは、「余計な費用はかけない」ことが鉄則です。
では、何をすれば高く売れるのでしょうか？
① 不用品の処分はしない（そのままでOK）
多くの方は、
「片付けないと売れないのでは？」
と思いますが、実際はそのままで売れるケースが9割です。
不用品回収や清掃に10〜30万円かける人もいますが、無駄になることがほとんどです。
② 壊れた設備は修理しない
給湯器・エアコン・ガスコンロなどは修理不要。
買主は「自分で好きな設備に交換する」前提のことが多いため、費用をかけるだけ損します。
③ 売却実績が多い不動産会社に依頼する
古家は新築・中古とは扱いが異なるため、
古家売却／空き家売却に強い不動産会社に依頼することが重要です。
経験が少ない会社に依頼すると、
- 価格設定がズレる
- 売却期間が無駄に長くなる
- 費用を無駄に提案される
といった失敗につながります。
古家売却で絶対にやってはいけないNG行動
最後に、「古家売却で赤字になる人」のよくあるNG行動を紹介します。
NG① 中途半端にリフォームする
一部だけリフォームしても、その費用は回収できません。
NG② 解体してしまう
解体費は100〜200万円。土地として売るにしても、買主が解体を希望しないことがあります。
NG③ 古家専門の会社に相談しない
古家売却は特殊なので、売却実績の多い会社に相談すべきです。
古家を売るときに「解体すべきか・しないべきか」を判断する基準
売主から最も多く質問されるのが、
「この家、解体した方がいいですか？」
という内容です。しかし、結論は次の通りです。
👉 解体は“ほぼ不要”。むしろ解体しない方が売れる。
では、解体すべきケースとはどんな場合でしょうか？
判断基準をまとめます。
解体したほうが良いケース（例外）
- 倒壊の恐れがあり危険な状態（立ち入り禁止レベル）
- シロアリ被害や腐食が激しく、安全が確保できない
- 土地として売ることが確実で、買主が建築を前提としている
- 道路後退（セットバック）が必要で、建物が残っていると手続きが進まない
こうした「危険物扱い」の物件のみ、解体が現実的です。
解体しないほうが良いケース（ほとんど全てはこちら）
- 古いだけで生活には問題がない
- リフォームすれば住めるレベル
- 片付ければ使える状態
- 買主の用途が決まっていない（投資・リノベ・DIYなど）
古家は「古家付き」として売る方が、
買主側が自己判断でリノベできるため需要が高い傾向があります。
特に近年は、
- 中古リノベ需要の増加
- 趣味のDIYブーム
- 古民家風改装の人気上昇
などにより、古家のまま購入したい層が増えています。
古家売却で知っておくべき税金と特例
古家売却では、税金の知識を知っているだけで大きく得します。ここでは最低限押さえておきたいポイントを解説します。
① 譲渡所得税（利益が出た場合）
売却価格 －（取得費 ＋ 諸費用）で利益が出た場合、税金がかかる可能性があります。
ただし、古家の場合は利益が出にくいため、多くの場合は税金がかからないケースが多いです。
② 3,000万円特別控除（売主が住んでいた場合）
家に住んでいた期間があれば、3,000万円まで利益が非課税になる特例が使えます。
③ 空き家3,000万円控除（相続した古家の場合）
相続した古家の場合は、一定条件を満たすと「空き家の3,000万円特別控除」が使えます。
適用されれば税金が大幅に軽減されるため、条件は必ず確認しましょう。
古家を最短で高く売るための“最適な売却戦略”
古家売却は、ただ「売る」だけでは結果が大きく変わります。
ここからは、最短で高く売るための実践的な戦略を紹介します。
戦略① 「古家需要がある買主」へ確実に届ける
古家を買う層は、一般ユーザーだけではありません。
代表的な買主層は、
- 中古リノベーション目的のユーザー
- 投資家（戸建て賃貸・民泊・再販）
- 建売会社（古家付き土地として検討）
- DIY目的の個人
- 地元の不動産会社
こうした層にアプローチできる不動産会社に依頼すると、売却成功率が一気に高まります。
戦略② 価格設定は「安すぎも高すぎもNG」
古家の場合、「安すぎると怪しまれる」「高すぎると売れない」という特徴があります。
適正価格を見極められる会社に依頼することが重要です。
戦略③ “荷物そのまま”で売却する
片付けや不用品処分には10〜30万円かかることがあります。
費用をかける必要はなく、ほぼすべての古家は荷物そのまま売却で問題ありません。
戦略④ 売却期限があるなら「買取」や「買取保証」が最適
次のようなケースは、買取や買取保証が合っています。
- 相続人同士で早期に現金化したい
- 解体費や修繕費を払いたくない
- 老朽化が激しく一般の買主に敬遠される
- 境界トラブルがあり仲介では売りにくい
一般仲介では半年以上売れないケースでも、買取なら数日で解決することもあります。
古家売却で失敗しないために必要な「不動産会社選び」
古家の売却は、通常の中古住宅と違う専門知識が必要なため、依頼する会社によって結果が大きく変わります。
良い不動産会社の特徴
- 古家・空き家の売却実績が豊富
- 買取ルートを複数持っている（投資家・建売業者など）
- 現況売却が得意
- 「解体しましょう」と安易に提案しない
- 現地調査が丁寧で提案が具体的
逆に、以下のタイプの会社に依頼すると失敗しやすいです。
選んではいけない会社の特徴
- リフォームを勧めてくる（費用がムダになりやすい）
- 古家売却の実績が少ない
- 買取業者や投資家とのつながりがない
- 「とりあえず高く出しましょう」と言うだけ
古家売却は、物件に合った戦略を立てられる会社に依頼することが成功の鍵です。
古家売却でよくある質問（FAQ）
Q1. 古すぎてボロボロですが、本当に売れますか？
はい。建物が使えなくても、土地として価値が残るため売れるケースは多いです。
Q2. 荷物が大量に残っていますが、そのまま売れますか？
問題ありません。買取でも仲介でも「残置物そのまま」で売却できます。
Q3. 片付けたほうが高く売れますか？
ほとんどの場合は片付け不要です。費用に対するリターンが低いためです。
Q4. 解体したほうが高く売れますか？
解体すると費用100〜200万円がそのまま負担になるためおすすめしません。土地として売れるなら古家付きのほうが買主に喜ばれるケースもあります。
Q5. 古家の売却はどこに相談すれば良い？
古家売却の実績が豊富な不動産会社が最も適しています。
まとめ：古家は“そのまま売る”のがもっとも賢い選択
古家売却では、
- 費用をかけない（片付け・修繕・解体は不要）
- 古家の価値を理解した買主にアプローチ
- 物件に合った売却方法を選ぶ
- 古家売却に強い不動産会社を選ぶ
これだけで、最短・高値での売却が実現します。
古い家だからこそ、無理に手を加えず「現状のまま」売ることが最大のポイントです。
「リフォームしないと売れないのでは…？」と悩む方も多いですが、実際はそのまま売れるケースがほとんどです。まずは一度、現状のまま査定を依頼して、家の価値と最適な売却方法を確認してみてください。
