老後に向けて行う家の買い替え。その際に行う不動産売却の秘訣を徹底解説！50代・60代の住み替えを成功させるポイント
「子どもが独立して部屋が余ってきた」「駅近・便利な場所に住み替えたい」「階段がつらくなってきたのでバリアフリーの家に移りたい」──。50代・60代になると、老後を見据えて家の買い替え（住み替え）を検討する方が一気に増えます。
そのときに避けて通れないのが、現在の自宅の不動産売却です。しかも、まだ住宅ローンが残っているケースも少なくありません。「ローンが残っているのに売却できるの？」「老後の資金が減らないか不安…」という声もよく聞きます。
この記事では、老後の生活を安心して迎えるために、50代・60代の家の住み替えで押さえておきたい不動産売却の秘訣を、わかりやすく解説します。ローンが残っていても売却できる仕組みや、失敗しないための注意点もお伝えします。
なぜ50代・60代で「家の買い替え」を考える人が増えるのか？
ライフスタイルの変化が大きなきっかけ
50代・60代は、子どもの独立や定年退職など、人生のステージが大きく変わるタイミングです。それに合わせて、住宅に対する考え方も変化します。
- 子どもが出て行き、部屋数が持て余っている
- 郊外の戸建てよりも、駅近マンションで便利に暮らしたくなる
- 階段が多い間取りから、エレベーター付きのマンションに移りたい
- 将来の介護・医療へのアクセスを考え、病院の近くに住みたい
こうした理由から、「今の家を売って、老後に合った住まいへ移る」という選択肢を取る人が増えています。
老後資金・年金だけに頼らない「住まいの資産活用」という考え方
住宅は多くの場合、「人生で一番大きな資産」です。老後の暮らしを考えるうえで、この資産をどう活かすかは非常に重要なポイントになります。
具体的には、
- 今の家を売却して、コンパクトな住まいに買い替え
- 売却した差額を老後資金に回す
- バリアフリーや駅近など、将来も暮らしやすい家に移る
こうした動きは、単なる「引っ越し」ではなく、老後のライフプランづくりの一部と言えます。
「住宅ローンが残っていても売却できる」のは本当？
結論：ローンが残っていても売却は可能
「ローンが残っているから売れない」と勘違いされている方も多いですが、実際には住宅ローンが残っていても不動産売却は可能です。
ポイントは、
- 売却代金でローンを完済できるか
- 完済できない場合に不足分をどう埋めるか
この2点です。
パターン① 売却代金でローンを完済できるケース
現在のローン残高より高く売れる場合、売却代金でローンを一括返済し、抵当権を抹消したうえで手元に現金が残ります。このケースでは住み替えのハードルは比較的低く、スムーズに話が進みます。
例：
- ローン残高：1,200万円
- 売却価格：1,800万円
- 諸費用などを差し引いても、数百万円が手元に残る
パターン② 売却代金だけでは完済できないケース（オーバーローン）
一方で、
- ローン残高：1,800万円
- 売却価格：1,500万円
のように、売却価格がローン残高を下回るケースもあります。これをオーバーローンと呼びます。
この場合でも、
- 貯蓄から不足分を補う
- 新しいローン（住み替えローンなど）で不足分も含めて借り換える
といった方法で、売却と住み替えを同時に進めることができます。
50代・60代の住み替えでやってはいけないNGパターン
NG① 「なんとなく」で住み替えを決めてしまう
老後の住み替えは、単なる気分転換ではなく、今後の生活資金・体力・介護リスクを踏まえた長期的な判断が必要です。
例えば、「駅から遠い家を売って駅近マンションに移りたい」という希望も、
- 管理費・修繕積立金が月いくらかかるか
- 年金収入と支出のバランスは崩れないか
- 将来売りやすい物件かどうか
といった視点から検討しておくことが大切です。
NG② 今の家がいくらで売れるか知らないまま動き始める
「とりあえず気になるマンションのモデルルームに行ってみよう」
「新築戸建のチラシを見て気に入ったので、先に買い替え先を決める」
こうした動き方は、資金計画のズレが生じやすく危険です。
まずは、今の自宅がいくらくらいで売れそうなのか、不動産会社に査定を依頼して「売却の原資」を把握するのが先です。
NG③ ローンや税金のことを知らないまま売却を進める
50代・60代の住み替えでは、
- 住宅ローンの完済・借り換え
- 譲渡所得税の有無（3,000万円特別控除など）
- 買い替え時の諸費用（仲介手数料・登記費用・引越し代など）
を総合的に見ておかないと、思わぬ出費に悩まされることがあります。
特に、「売って終わり」ではなく「売ったあと、どこでどう暮らすか」までをセットで考えることが重要です。
50代・60代の住み替えを成功させるための5つのステップ
老後の生活をより良くするための住み替えは、「勢い」ではなく「計画性」が必須です。ここでは、失敗せずに住み替えを進めるための手順を紹介します。
ステップ① 今の家の価値を知る（無料査定）
住み替えの最初の一歩は、必ず現住居の正確な資産価値を知ることです。
なぜなら、
- 売却できる金額＝住み替えに使える予算の上限
- ローン残高との比較で売却方法が変わる
- 資金計画のズレが後のトラブルを生む
からです。査定は無料で行えるため、まずは複数の不動産会社に相談するのがおすすめです。
ステップ② 売却と購入の「どちらを先にするか」を決める
住み替えは、次の2パターンに分かれます。
- 売却先行型（売ってから買う） … 資金計画が安定するが、一時的な住まいが必要になる場合もある
- 購入先行型（買ってから売る） … 住む家を確保できるが、資金計画が難しくローンの審査も複雑になる
50代・60代の場合、売却先行型の方がリスクが少なく、安全な選択肢であるケースが多いです。
ステップ③ 老後の支出バランスを考えて住み替え先を絞り込む
住み替え後の生活を圧迫しないよう、以下の費用は必ずチェックしましょう。
- 管理費・修繕積立金（マンションの場合）
- 固定資産税（戸建ての場合）
- 将来の修繕や設備交換費用
- 医療費や介護費が増える可能性
特に駅近マンションは便利ですが、管理費が月1.5〜3万円かかることもあります。年金生活に入った後、家計を圧迫しないか必ず検討してください。
ステップ④ 売却戦略を立てる（仲介・買取・買取保証）
年齢を重ねてからの住み替えでは、「いつまでに売りたいか」「いくら必要か」によって最適な売却方法が変わります。
- 仲介（もっとも高く売れる可能性） … 時間に余裕がある方向け
- 不動産会社の買取（スピード重視） … 早く現金化したい、買い先行の場合に有効
- 買取保証付き仲介（ハイブリッド型） … 高値売却と安心の両方を確保したい方向け
50代・60代の住み替えでは、スケジュールの読みやすさから、買取保証付き仲介を選ぶ人も増えています。
ステップ⑤ 税金・諸費用・売却後の資金計画を再確認する
住み替えでは、売却と購入の両方で様々な費用がかかるため、事前に把握しておくことが重要です。
売却側では、
- 仲介手数料
- 抵当権抹消費用
- 司法書士費用
- 譲渡所得税（必要な場合）
購入側では、
- 登録免許税・登記費用
- 住宅ローン手数料
- 火災保険料
- 引越し費用
特に50代・60代の方は、「老後資金を減らしすぎないか」という視点が重要になります。
老後の住み替えで「売却」と「購入」を同時進行するポイント
50代・60代の住み替えは、「売却 → 購入」の流れをいかにスムーズにつなぐかが鍵となります。
ポイント① 売却スケジュールを明確にする
売却活動にかかる期間は、地域や物件によりますが、目安として「2〜4ヶ月」。
住み替え先の購入時期とズレが出ないように計画することが大切です。
ポイント② 住宅ローンの審査は年齢が影響するため早めに動く
住宅ローンは一般的に完済年齢が決まっており、年齢が上がるほど借入期間が短くなり、月々の支払いが増える傾向にあります。
そのため、住み替え先の購入は早めに動くことが必要です。
ポイント③ 余裕のある資金計画にする
老後の住み替えで最も多い失敗が、
- 管理費・修繕積立金が意外と高く家計を圧迫
- 売却金額が予想より低く資金不足
- 引越し費用や手続き費用が想定より高い
といった「想定外の出費」です。
無理のない金額で次の住まいを選ぶためにも、資金計画は必ずプロと作ることを推奨します。
老後に向けた住み替えでよくある質問（FAQ）
Q1. ローンが残っていても本当に売却できますか？
はい、可能です。売却代金で完済できなくても「住み替えローン」を利用することで、買い替えと同時にローン処理ができます。
Q2. 住み替え先はマンションと戸建てどちらが良い？
老後の暮らしに重視するポイントによります。バリアフリー性・生活利便性を重視する場合はマンションが人気ですが、維持費（月の管理費など）にも注意が必要です。
Q3. 売却と購入、どちらを先にすべき？
リスクが少なく資金計画が立てやすいのは「売却先行」です。ただし買いたい物件が明確な場合は「購入先行」も可能です。
Q4. 今の家は古いですが売れますか？
築年数が古くても、土地としての価値があれば売れるケースも多数あります。場合によっては買取の方がスムーズなこともあります。
Q5. 売却を急ぎたい場合はどうすればいい？
不動産会社による買取を選べば、最短1週間で現金化が可能です。
50代・60代の住み替えは「プロとの相談」が成功の鍵
老後に向けた住み替えは、人生における大きな決断です。
不動産売却、住み替え先の選定、資金計画、税金、ローン……。
複数の判断が複雑に絡み合うため、自己判断だけでは失敗しやすくなります。
だからこそ、専門家との相談を早めに行うことが最も重要です。
「ローンが残っていても売却できるのか？」
「老後資金を減らさずに住み替えられるか？」
「買い替え先の選び方がわからない」
このような悩みは、一度プロに相談することで一気に解決できます。
50代・60代の住み替えを成功させ、安心できる老後を迎えるためにも、まずは現在の自宅がいくらで売れるのか、無料査定から始めてみてください。
