相続した家を売ると税金はいくら？寝屋川市の事例で学ぶ節税のポイント
【よくある質問①】相続した家を売ると、必ず税金がかかるのでしょうか？
利益（＝譲渡所得）が出た場合にのみ税金が発生します。相続不動産は控除や特例が豊富で、条件を満たせば「税金ゼロ」で売却できるケースもあります。
寝屋川市で相続した実家や空き家を「そろそろ手放したい」と感じている方が、まず気になるのが税金です。相続不動産の売却は、通常の売却よりも計算が複雑で、知らないまま進めると数十万〜数百万円の損をしてしまうことがあります。
しかし逆に、制度を正しく利用できれば、驚くほど税負担を抑えて売却することが可能です。特に寝屋川市は築古住宅・空き家が多く、特例が適用できるケースも多い地域です。
この記事では、実際に寝屋川市で相続した家を売ったケースを例に、税金の計算方法・節税ポイント・よくある質問まで詳しく解説します。
相続した家を売ると「譲渡所得税」がかかる
【よくある質問②】そもそも譲渡所得とは何ですか？
売却価格から「取得費」と「売却に必要な経費」を引いた金額です。利益が出た場合だけ税金がかかります。
相続した家を売るときに大きく関わるのが「譲渡所得税」です。これは、不動産を売って利益が出た場合に課される税金で、次の3つの税金の合計を指します。
- 所得税
- 住民税
- 復興特別所得税
譲渡所得の計算式は以下の通りです。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
取得費には「購入した時の金額」が使われますが、相続の場合、亡くなった方が40年前に購入していたなど、金額が不明なケースが多くあります。その場合は税法で定められた「概算取得費」を使います。
概算取得費＝売却価格 × 5％
保有期間によって税率が変わる
相続した不動産でも、「亡くなった親が所有していた期間」をそのまま引き継ぐため、税率に影響します。
- 5年以下：39.63％（短期譲渡）
- 5年超：20.315％（長期譲渡）
相続後すぐに売っても、親が30年住んでいれば長期譲渡扱いになり、税率は約半分になります。
【よくある質問③】相続してすぐ売ったのに「長期譲渡」になるのはなぜ？
亡くなった親が長期間住んでいた場合、その所有期間を引き継ぐ方式が法律で定められているためです。
【寝屋川市の実例】相続した家を売ったときの税金をシミュレーション
【よくある質問④】実際にどれくらい税金がかかるのか知りたいです。
条件によりますが、取得費が少なく売却価格が高い場合、数百万円の税金になることがあります。
ここでは、実際に寝屋川市でよくあるケースをもとに税金を計算します。
▼事例：寝屋川市香里北之町の戸建てを相続したケース
- 築35年の空き家
- 売却価格：2,200万円
- 購入時不明 → 概算取得費：110万円
- 譲渡費用：120万円（仲介手数料・測量など）
譲渡所得を計算すると、
譲渡所得＝ 2,200万円 −（110万円＋120万円）＝ 1,970万円
所有期間は「5年超」扱いのため、税率20.315％をかけます。
税金＝1,970万円 × 20.315％ ≒ 400万円
特例を使わなければ、売却するだけで400万円の税負担となります。
【よくある質問⑤】赤字の場合はどうなる？
売却価格よりも経費が上回れば赤字となり、税金は一切かかりません。
寝屋川市で相続した空き家を売るなら「3,000万円特別控除」が使える
【よくある質問⑥】3,000万円控除とはどんな制度ですか？
空き家の相続に対する国の支援制度で、要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
先ほどの寝屋川市の例に当てはめると、譲渡所得1,970万円は3,000万円以内のため、控除を使えば税金は0円になります。
3,000万円特別控除の主な条件
- 被相続人が一人暮らしだった家であること
- 相続後に誰も住んでいない（空き家）
- 旧耐震基準の家屋（昭和56年5月31日以前の建物）
- 相続から3年以内の年末までに売却する
寝屋川市には昭和50年代の住宅が非常に多いため、この条件に当てはまる物件が多いのが特徴です。
【よくある質問⑦】解体して更地にして売っても控除は使える？
使えます。ただし、解体後1年以内に売却しなければならない点に注意が必要です。
相続不動産の売却にかかるその他の税金
【よくある質問⑧】相続税を払っていなくても売却できますか？
売却はできますが、相続税が未納の場合は延滞税が発生するため早めに相談する必要があります。
相続した家の売却では、譲渡所得税以外にも次の税金が関わってきます。
① 相続税
相続時に課される税金です。寝屋川市では土地評価額が比較的低めのため、課税されないケースも多いです。
② 固定資産税
空き家を放置し続けると「住宅用地特例」が外れ、税金が最大6倍になることがあります。
③ 印紙税
売買契約書を作成する際に必要で、売却価格に応じて1万円〜6万円が必要です。
【よくある質問⑨】固定資産税は売った年も払う必要がありますか？
1月1日の時点での所有者が支払います。売却時には買主と日割り精算するのが一般的です。
節税のポイント① 相続登記を早めにしておく
【よくある質問⑩】相続登記を放置するとどうなりますか？
2024年の相続登記義務化により、正当な理由なく放置すると過料の可能性があります。また売却手続きも進められません。
相続登記が完了していない場合、売却活動を開始することができません。寝屋川市でも登記放置が増えており、相続から時間が経ちすぎて家族間で協力が得られず、売却が困難になるケースもあります。
節税のポイント② 売るなら「3年以内の年末」がベストタイミング
【よくある質問⑪】「3年以内」とは具体的にいつまで？
相続した年の翌年1月1日から数えて3年目の12月31日までです。
3,000万円控除を使うには、期限内に売却契約を締結する必要があります。売却には数カ月かかるため、期限ギリギリだと間に合わないことも多く注意が必要です。
節税のポイント③ 残置物があっても買取なら一気に解決できる
【よくある質問⑫】家の中が荷物だらけでも売却できますか？
買取の場合は「荷物そのまま」で売却できます。処分費用を負担しなくて済むため、結果的に節税にもつながります。
相続した家には、家具・家電・衣類など、処分に困る大量の荷物が残っていることがほとんどです。しかし最近は、残置物ありでもそのまま買い取ってくれる会社が増えており、手間や費用を大幅にカットできます。
寝屋川市で相続した家は「早めの相談」が最も節税になる
【よくある質問⑬】売るかどうか迷っていても査定だけ依頼できますか？
もちろん可能です。査定は無料で、売却するかはあとで自由に決められます。
相続した不動産は、売却のタイミングや制度の使い方次第で支払う税金が大きく変わります。寝屋川市は昭和40年代〜50年代の住宅が多いため、3,000万円控除が使えるケースが非常に多い地域です。
最も重要なのは、相続したタイミングで「早めに行動すること」。特例が使えるかどうか、売るべきか保有すべきかを判断するためには、まずは査定や専門家への相談が欠かせません。
寝屋川市で相続した家の売却・節税相談は、地域密着の不動産会社がサポートいたします。お気軽にお問い合わせください。
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