築古の空き家を高く売るための3つのポイント【枚方市の事例あり】
築30年、40年を超えた「古い空き家」。
「どうせ安くしか売れない」「ボロ家だから価値がない」と思っていませんか？
実はこの思い込みこそ、大きな損につながります。
築古の空き家でも、売り出し方・見せ方・売却方法を工夫すれば、想像以上に高く売れるケースが多くあります。
特に枚方市は、土地需要が安定しており「古家付き土地」としての需要も高いため、築古でもしっかり価値が出る可能性があります。
この記事では、築古空き家を“より高く”売るための重要ポイントを、枚方市の実例とともにわかりやすく解説します。
1. 築古だからといって「安売り」するのはもったいない
築古の空き家の相談では、次のような声がよくあります。
- 「40年以上経ってるから値段つかないですよね…」
- 「荷物も多いし、どうせ買い手はいない…」
- 「リフォームしないと売れない気がする…」
しかし、実際の不動産市場ではこの反対のケースが多く、
“築古でも立地が良ければ、高く売れる”のが現実です。
理由はシンプルで、築古空き家の売却では「建物」ではなく土地の価値が重視されるためです。
さらに枚方市は、楠葉・牧野・枚方市駅・長尾といった人気エリアを中心に土地需要が高く、築古物件でも積極的に購入する建築会社・一般の買主が多い地域です。
つまり、築古でも「売り方の工夫」で結果が大きく変わります。
まずは価値を正しく把握し、“安売りしないための準備”をしましょう。
2. 築古の空き家でも「価値が出るケース」とは？
築古空き家すべてが同じ価値ではありません。
古くても“高く売れやすいケース”には共通点があります。
① 土地の価値が高いエリアにある
枚方市で価値が出やすい特徴として、次のようなエリア条件があります。
- 駅から徒歩圏内（楠葉・牧野・枚方市駅）
- 学校・買い物施設が近く、生活利便性が高い
- 区画の整った住宅街（長尾・御殿山など）
これらのエリアは“土地として欲しい人”が多いため、築古でも相場以上で売れる可能性があります。
② 「再建築可能な土地」である
築古空き家の多くは、建て替えを前提として購入されます。
そのため、以下のような条件がそろうと、高値売却が期待できます。
- 前面道路が幅4m以上で接している
- 再建築不可ではない
- 道路付けが良い（整形地など）
③ 建築会社が求める「古家付き土地」として需要がある
近年、建売業者は「古家付き土地」をまとめて買い取り、新築を建てて販売するケースが増えています。
特に枚方市では建築需要が高いため、築古空き家のままの状態でも積極的に買われる市場です。
④ 逆に「売れにくいケース」もある
一方、次のような条件は価格がつきにくい傾向にあります。
- 再建築不可（道路に接していない）
- 傾斜地で建築が難しい
- 極端に道路が狭く車が入れない
ただし、それでも「買取」で売れることはあります。
築古だからと言って諦める必要はありません。
3. ポイント①：まずは「土地としての価値」を正しく把握する
築古の空き家を高く売るために最も重要なのは、建物ではなく「土地の価値」を正しく知ることです。
築30年・40年を超えると、建物自体の価値はほぼゼロ評価となりますが、土地の価値はエリアにより大きく変わります。
① ポータルサイトの相場だけで判断するのは危険
よくある失敗が、「SUUMOなどのポータルサイトで似た物件を見て価格判断してしまう」ケースです。
しかし、築古空き家は状態・道路付け・形状・高低差など、細かな要素で価格が大きく変わるため、
ネット相場 ＝ あなたの家の相場ではありません。
② 枚方市はエリアごとに土地価格が大きく違う
特に枚方市では、エリア間の価格差が非常に大きいのが特徴です。
- 楠葉・牧野・枚方市駅周辺：土地需要が高く、高値で売れやすい
- 長尾・津田：ファミリーに人気で、建て替え需要が強い
- 郊外エリア：価格は下がるが、買取ニーズは十分ある
同じ“築40年の空き家”でも、場所によって数百万円以上の差が出ることも珍しくありません。
③ 古家付き土地として売るか、解体して売るかで価格が変わる
築古物件では、「古家付き土地として売る」か「解体して更地にして売る」かで価格が変わります。
多くの場合、次のような傾向があります。
| 売り方 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 古家付き土地 | 買主が自由に解体できるため、スピード売却が可能 | 建物の傷み具合で印象が悪くなることもある |
| 更地にして売る | 見た目が良くなり、土地としての魅力を最大化できる | 解体費用が自己負担になる |
枚方市では「古家付き土地として売った方が得」なケースの方が多いのが実情です。
4. ポイント②：リフォームより「片付け＋印象アップ」が効果的
築古物件の売却で多い誤解が、
「リフォームしないと売れないのでは？」
というものです。
しかし現実はその逆で、築40年前後の家に数百万円のリフォーム費用をかけても、
その金額以上に売却価格が上がる可能性は低いです。
① 高額なリフォームは“ほぼ回収できない”
古い家の場合、買主はほぼ確実に「建て替え前提」で考えます。
そのため、キッチンやお風呂を入れ替えても、買主にとってはメリットが少なく、
リフォーム費用をかけたのに売却価格に反映されない
という結果になることが多いのです。
② 有効なのは「片付け＋清掃」による印象アップ
一方、次のような“軽いメンテナンス”は効果抜群です。
- 不要な荷物の撤去
- 簡易清掃
- 照明の交換で室内を明るく見せる
- カーテンや障子を開けて日差しを取り入れる
これだけでも写真の見栄えが良くなり、買主の第一印象が大きく変わります。
③ “片付け不要”で売れるサービスも活用できる
最近では、枚方市でも「残置物そのまま買取」というサービスが増えています。
相続した家の荷物を片付けるのは大変ですが、このサービスを使えば荷物そのまま・掃除不要・立ち会い不要で売却できます。
手間をかけずに売りたい方には、非常に相性が良い方法です。
5. ポイント③：売却方法の選び方で“最終価格”が変わる
築古の空き家を高く売るためには、
「どの方法で売るか」＝ 売却戦略の選択
が非常に重要です。
築古物件の売却方法は、大きく分けて3つあります。
- ① 仲介（一般のお客様に売る）
- ② 買取（不動産会社に直接売る）
- ③ 買取再販（リノベ業者が買い取り→再販売する）
それぞれの特徴を理解したうえで、自分の“優先順位”に合う方法を選ぶことがポイントです。
① 仲介：もっとも高く売れやすいが時間が必要
仲介は、不動産会社を通じて一般の買主に売る方法です。
メリット：
- もっとも高く売れる可能性がある
- エリアや土地が人気の場合は高値で競争になることも
デメリット：
- 内見対応が必要
- 売却まで1〜3か月ほど時間がかかる
- 荷物・清掃などの最低限の準備が必要
② 買取：スピード最優先で手間もゼロ
不動産会社に直接売る方法です。
メリット：
- 最短即日〜数日で売却できる
- 荷物そのまま・掃除不要で手間がかからない
- 近隣に知られずに売れる（広告非公開）
デメリット：
- 仲介より売却価格は下がる傾向がある
ただし築古空き家の場合、仲介でもリフォームが必要になったり、内見が進まなかったりすることが多く、
結果として買取の方が早く・確実に現金化できるメリットがあります。
③ 買取再販：築古でも“高めの査定”が出ることがある
近年増えているのが、リノベ専門の業者が買い取って再度売り出す「買取再販」という方法です。
再販業者は、「リノベして販売する前提」で利益計算を行います。
そのため、土地＋建物の両方を評価してくれるケースがある点が大きな強みです。
メリット：
- 立地が良い物件なら“買取より高く”なる可能性がある
- 現状のまま引き渡しができる
「高く売る」「早く売る」「手間を省く」など、自分の希望に合わせて選ぶのが重要です。
6. 【枚方市の事例】築古の空き家がこうして売れた
ここでは、実際に枚方市で築古空き家がどのように売れたのか、具体的な事例を紹介します。
事例①：楠葉エリア｜築40年でも“土地の強さ”で高く売れた
楠葉の築40年の空き家。建物は劣化が進んでおり、室内は荷物も多数残っていました。
しかし土地の形がきれいで、建築条件が非常に良かったため、建て替えを希望する一般買主が見つかり、
想定より150万円アップで成約。
ポイントは、建物ではなく「土地の価値」を中心に査定したことです。
事例②：長尾｜残置物そのまま買取でスピード解決
相続したものの、遠方に住んでいて片付けができないというご相談。
室内は家具・荷物が大量に残っていましたが、ハウスドゥ 京阪くずは店の「そのまま買取」を活用し、
荷物ゼロ・立ち会いゼロで即日査定→2週間で決済完了。
相続人の負担を極限まで減らしながら、早期に現金化できた事例です。
事例③：枚方市駅周辺｜写真の見せ方を工夫し高値成約
築35年の中古住宅で、建物状態は古かったものの、
最低限の片付け＋ハウスクリーニング＋プロ撮影により内装の印象を大幅に改善。
その結果、同エリアの相場より高い価格で早期成約。
「見せ方」の重要性がよく分かるケースです。
7. 築古空き家を高く売るために“やるべきこと・やらなくていいこと”
最後に、売却前にやるべきことと、やらなくて良いことを整理します。
【やるべきこと】
- 土地の価値を正確に査定してもらう
- 最低限の片付け・清掃（または「そのまま買取」の相談）
- 相続登記・権利関係の整理
【やらなくていい可能性が高いこと】
- 高額なフルリフォーム
- 水回り総入れ替えなど大規模修繕
- ネット相場だけを見て判断すること
築古空き家は「建物が古いから売れない」のではなく、
“価値の出し方を知らないことが損につながる”家です。
8. まとめ：築古の空き家こそ“戦略”が価格を左右する
築古空き家の売却で大切なのは、
- 土地の価値を正しく知る
- リフォームではなく「印象アップ」を優先する
- 希望に合った売却方法を選ぶ
特に枚方市は土地需要が高く、築古物件でも高値売却が期待できるエリアです。
売り方次第で結果は大きく変わるため、まずは現状の価値を正確に把握することがスタートラインです。
▶ 枚方市の築古空き家の査定・買取は「ハウスドゥ 京阪くずは店」へ。
片付け不要・残置物そのままの買取も対応しています。
「どう売れば一番お得？」というご相談だけでも大歓迎です。
公式LINE、お問い合わせフォームなら24時間受付していますのでお気軽にお問い合わせください。
