相続人が複数いる家を売るには？トラブルを防ぐための手続きとポイント
親の家を相続したあと、「兄弟みんなで共有名義になったけど、売るかどうかで話が進まない…」という悩みは非常に多いです。
不動産は1人のものではないため、複数人で相続した場合は全員の合意が必要。
「誰かが勝手に売る」「一部の持分だけ売る」などの行為はトラブルの原因になります。
この記事では、相続人が複数いる家を売るときの手続きの流れ、必要な合意、注意すべきポイントをわかりやすく解説します。
実際に枚方市で起きたケースも交えて、スムーズな売却を実現するためのコツを紹介します。
1. 相続人が複数いる家の売却は「そのまま」では進まない
相続で家を受け継ぐと、ほとんどの場合は「兄弟・姉妹など複数の相続人で共有」になります。
共有状態の家は、法律上全員の同意なしでは売却できません。
つまり、相続人の中に1人でも「売りたくない」と反対する人がいれば、契約を進めることはできないのです。
さらに時間が経つと、相続人の死亡・再相続により名義が増えていくため、売却のハードルはどんどん上がります。
そのため、「今は話し合う時間がない」「また今度決めよう」という先延ばしが、最も危険。
気づいたときには「相続人が10人以上」「誰がどこにいるか分からない」という状態になりかねません。
複数相続人の家を売るときは、まずは現状の権利関係を明確にすることから始めましょう。
2. まずは「今の名義と権利関係」を整理しよう
最初にやるべきことは、誰がその不動産をどの割合で所有しているかを確認することです。
そのために以下の3つをチェックします。
① 登記簿で所有者を確認する
法務局で登記簿を取得すれば、「誰が」「何分のいくつ」持っているかが分かります。
まだ亡くなった親の名義のままであれば、売却前に必ず相続登記が必要です。
2024年からは相続登記の義務化が始まり、放置していると過料（罰金）の対象にもなります。
② 遺産分割協議が済んでいるか確認する
相続人全員で話し合い、誰がどの財産を相続するかを決める手続きが「遺産分割協議」です。
これがまだ済んでいない場合、売却の手続きを進めることはできません。
まずは話し合いで方針を決め、遺産分割協議書を作成しておきましょう。
③ 相続登記を完了させる
遺産分割協議がまとまったら、その内容をもとに相続登記を行い、正式に所有者名義を変更します。
登記をして初めて、「相続人が正式に売却できる権利を持つ」状態になります。
この3つを整理することで、ようやく売却に向けた準備が整います。
逆に言えば、ここが曖昧なままだとどんなに良い買い手が現れても契約が進まないため、最初の段階で専門家（司法書士・不動産会社）に相談しておくと安心です。
3. 複数相続人の家を売る基本ステップ
複数の相続人がいる家を売却する場合、以下の流れで進めるのが一般的です。
「誰の名義で」「どの段階で」動くかを明確にしておくと、手続きがスムーズになります。
① 相続人と持分を確定する
まず、相続人全員を確定させ、法定相続分または遺産分割協議で定めた持分を確認します。
例えば、相続人が兄弟3人なら、それぞれ3分の1ずつの持分になるのが一般的です。
この段階で「誰が相続人なのか」を誤って把握していると、後に売却契約が無効になるおそれもあります。
② 相続人全員で方針を決める
次に、「売るか」「保有するか」「貸すか」を話し合って方向性を決めます。
ここで全員の意見が一致しなければ売却は進められません。
将来的に売る可能性がある場合は、今のうちに「売るときのルール」も話し合っておくと良いでしょう。
③ 遺産分割協議書を作成する
話し合いの内容を文書にまとめ、相続人全員の署名・押印をもって成立させます。
この協議書に「代表相続人が売却手続きを進める」旨を明記しておくと、のちのトラブルを防げます。
④ 相続登記を行う
遺産分割協議書の内容に基づき、相続登記を行って名義を整理します。
ここで所有権を代表者1人にまとめておくと、売却手続きが簡略化できます。
複数名義のまま売ることも可能ですが、契約・決済時に全員の立ち会いや署名が必要になるため手間が増えます。
⑤ 査定・売却活動を開始する
名義が整理できたら、不動産会社に査定を依頼します。
複数社に相談し、「買取」「仲介」「現況のまま売却」などの方法を比較するのがおすすめです。
特に築古や空き家の場合、売却までに時間がかかるため、早めの相談がカギになります。
このように、相続人が複数いる家を売るには、まず話し合い → 書面化 → 登記 → 査定の順に進めることが重要です。
4. 売却に必要な“合意”はどこまで？
「兄弟のうち1人が代表で動けばいいのでは？」と考える人も多いですが、実際には共有不動産の売却には全員の同意が必要です。
これは民法上のルールであり、たとえ代表者が兄弟の長男でも、他の相続人の同意がなければ売却契約は無効になります。
① 全員の同意が必須
相続した家が共有名義である場合、売却契約・登記手続き・決済のすべてに相続人全員の署名・押印が必要です。
不動産会社との媒介契約や売買契約時には、本人確認書類や印鑑証明書の提出も求められます。
② 持分だけ売ることもできるが現実的ではない
法律上は「自分の持分だけを売る」ことも可能です。
しかし、買い手からすると「他人と共有状態の家」を買うリスクが高く、実際にはほとんど成立しません。
買主がその後、他の相続人と交渉して残りの持分を買い取らなければならないため、買取価格は大きく下がります。
③ 実務上は「代表者＋委任状」で進めるケースが多い
全員が揃って署名・押印するのは大変なため、代表相続人を1名決めて委任状を交わすのが一般的です。
他の相続人は「売却に同意します」という内容の委任状に署名・押印し、代表者が窓口として手続きを進めます。
この方法なら、遠方に住む相続人や高齢の家族がいても、スムーズに売却できます。
ただし、委任内容や報告義務を曖昧にすると、のちに「勝手に売られた」と揉める可能性があるため、必ず文書で残しましょう。
5. トラブルになりやすいポイントと防止策
相続人が複数いる家の売却では、話し合いが長引いたり、意見が食い違ったりするケースが非常に多いです。
特に兄弟間・親族間の感情的な対立が起きると、話が数年単位で止まってしまうこともあります。
ここでは、実際によくあるトラブル例と、それを防ぐためのポイントを紹介します。
① 売りたい人と、残したい人の意見が対立する
最も多いのが、「売って現金で分けたい人」と「実家を残したい人」の対立です。
思い出や感情が絡むため、単純な損得では決めづらくなります。
この場合、感情的な話し合いを続けるのではなく、数字で比較するのが効果的です。
- 毎年の固定資産税・保険料・管理費はいくらかかるのか
- 売却した場合、相続人一人あたりの手取りはいくらになるのか
- 今後10年間持ち続けた場合のコストと、将来の売却見込み価格
このように具体的な数字を提示すると、「思っていたより維持費が高い」と気づき、話が進みやすくなります。
② 売却価格で意見がまとまらない
「2,000万円なら売ってもいい」「1,800万円じゃ安すぎる」といった価格の認識のズレもよくあります。
この場合は、複数の不動産会社から査定を取り、客観的な相場を基準に話を進めることが重要です。
不動産の価格は「希望」ではなく「市場」が決めるもの。プロの査定書を基に話せば、感情的な対立を避けられます。
③ 一人だけ連絡が取れない・反対している
相続人の中に、疎遠で連絡が取れない人や、反対の姿勢を崩さない人がいると、売却が止まります。
このような場合は、第三者（司法書士・不動産会社・弁護士）を間に入れることで解決が早まります。
また、連絡がつかない相続人がいる場合でも、共有物分割請求（裁判所を通じて分割や売却を求める手続き）で解決できる場合もあります。
ただし、裁判になると時間と費用がかかるため、できる限り話し合いの段階で合意を目指しましょう。
④ 他の家族（配偶者・子ども）が口を出す
実際に相続人ではない家族（配偶者や子ども）が意見を出して混乱するケースもあります。
その場合は、「決定権は法定相続人にある」という原則を確認し、相続人本人同士で話す場を設けましょう。
感情よりも事実ベースで進めることが、最終的に家族関係を守る一番の方法です。
6. 話がまとまらないときの選択肢
どうしても全員の意見が合わない場合、次のような方法で解決を図ることができます。
① 専門家に間に入ってもらう
不動産会社・司法書士・弁護士を交えた「第三者を含む協議」が有効です。
特に地域に詳しい不動産会社であれば、売却価格の目安や分配シミュレーションを提示しながら、公平な形で話をまとめることができます。
② 持分買取という方法
相続人のうち「売りたい人の持分」を、他の相続人が買い取ることで話をまとめる方法もあります。
こうすれば、家を残したい人がそのまま所有を続けられ、売りたい人も現金化できます。
最近では不動産会社が相続人の一部持分を買い取るケースも増えており、手続きが簡単です。
③ 共有物分割請求（裁判所への申立）
話し合いで合意できない場合、最終手段として裁判所に申し立てることができます。
裁判所が「分筆」「競売」「共有者への譲渡」などの方法で解決を図ります。
ただし、競売になると市場価格より2〜3割安くなることが多いため、なるべく避けたい手段です。
④ 「早めの合意」が最も重要
時間が経つほど相続人が増え、合意形成が難しくなります。
親の代からの財産を円満に処分するためには、感情がこじれる前に早めに話し合うことが最大の防止策です。
早期相談・書面化・専門家のサポート。この3つを意識するだけで、トラブルの8割は防げます。
7. 枚方市での実例とスムーズな解決ポイント
枚方市では、相続をきっかけに空き家となった住宅の相談が増えています。
その中でも、兄弟や親族で話がまとまらず長期化するケースが少なくありません。
実例①：兄弟3人で相続、早期合意でスムーズ売却
枚方市牧野エリアで、3人兄弟が実家を相続。
全員で協議し、長男を代表者に選任。司法書士を通して登記を一本化し、ハウスドゥ 京阪くずは店に査定を依頼。
2か月後には契約・決済完了。全員が納得のうえでスムーズに現金化できました。
実例②：相続登記を放置し、孫世代まで相続人が拡大
別の事例では、相続登記を10年以上放置していたため、孫世代まで相続人が増加。
相続関係説明図の作成だけで半年以上かかり、売却までに1年以上を要しました。
このように、相続登記の遅れは将来の大きな足かせになります。
8. まとめ：複数相続人の家は「早めの話し合い」が鍵
相続人が複数いる家を売るには、全員の合意が必要です。
放置すればするほど、名義や関係が複雑になり、解決までの時間と費用が増してしまいます。
早い段階で「誰が代表者になるのか」「どの方法で売るのか」を決め、文書化しておくことがトラブル防止の第一歩です。
また、不動産会社・司法書士・税理士などの専門家に相談すれば、公平な立場で手続きを進められます。
▶ 枚方市を中心に活動するハウスドゥ 京阪くずは店では、相続人間の調整から登記・売却までを一括サポートしています。
「兄弟で意見が合わない」「登記がそのまま」「どこから手をつけたらいいかわからない」という方も、まずは無料相談をご利用ください。
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