「親の家を相続したけれど、今は住む予定がない」「売るか残すか迷っている」──そんな方は少なくありません。
しかし、相続した空き家は“売るタイミング”を間違えると、税金や維持費の負担が増えるだけでなく、節税チャンスを逃す可能性もあります。
特に、相続から3年以内に売却すれば使える「空き家3,000万円特別控除」は、多くの方が知らないまま期限を過ぎてしまう制度です。
この記事では、相続空き家を放置するリスクから、3年以内に売却すべき理由、売却準備の手順までを枚方市の実例を交えて詳しく解説します。
1. 相続した空き家を放置するリスク
まず、相続した家をそのままにしておくと、次のようなデメリットが発生します。
- 固定資産税の負担が続く：住んでいなくても毎年課税される。住宅用地の特例が外れれば税額が最大6倍に。
- 老朽化・倒壊の危険：空き家は1〜2年で急速に劣化。雨漏り・カビ・白蟻などで修繕費が増加。
- 防犯リスク：不法侵入・放火・ごみ投棄などの被害に遭うケースも。
- 資産価値の下落：放置期間が長くなるほど査定価格は下がる。
つまり、「まだ使う予定はないから放置しておこう」は最も損をする選択です。
時間が経つほど、維持費・修繕費・税金のトリプル負担が膨らんでしまいます。
2. 相続から3年以内に売却すべき理由
① 「空き家3,000万円特別控除」で節税できる
相続した家を3年以内に売却すると、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける「空き家3,000万円特別控除」が適用されます。
この制度を使えば、たとえば売却益が2,000万円でも課税額がゼロになるケースがあります。
【控除の適用条件（主な要件）】
- 被相続人（亡くなった方）が一人暮らしだった住宅であること
- 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
- 売却価格が1億円以下であること
- 相続後に住居として使用していないこと
▶ 範囲の考え方：
たとえば、2023年3月に親が亡くなった場合は、2026年12月31日までに売却契約を締結すれば控除対象になります。
この控除を使えるかどうかで、最終的な税負担は数百万円単位で変わります。
「知らなかった」「間に合わなかった」では済まされない、大きな節税チャンスです。
② 税制の適用期限を過ぎると“完全に使えない”
3年以内に売却していない場合、たとえ相続登記や手続きが終わっていても特例は使えません。
また、申告時には「確定申告が必要」となるため、売却後に税理士へ依頼して申告書を提出します。
実際、国税庁のデータでは、空き家特例を「期限を過ぎてしまい利用できなかった」というケースが多数報告されています。
売却活動には数か月かかるため、実際には相続後1〜2年以内に動き出すのが安全です。
③ 早めに売ることで建物価値を維持できる
相続から時間が経つほど、湿気・通風不足・設備劣化によって査定価格が下がります。
築年数よりも「管理状態」で価格が変わるため、売却予定がなくても定期的な換気や清掃は必須。
査定時に「空き家管理がされている」と判断されれば、評価が上がることもあります。
3. 売却の準備は「登記」と「書類整理」から
相続した空き家を売るには、まず相続登記を完了させる必要があります。
2024年4月から相続登記が義務化され、3年以内に登記を行わないと10万円以下の過料が科される可能性があります。
登記が済んでいないと、不動産の名義が被相続人（亡くなった方）のままになり、売却手続きが進められません。
登記には次のような書類が必要です。
- 被相続人の戸籍謄本・除籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
- 固定資産税評価証明書
- 遺産分割協議書（相続人全員の署名・押印）
また、登記後は以下の書類を整理しておくと、査定・契約がスムーズに進みます。
- 登記簿謄本（登記完了後に発行）
- 固定資産税納税通知書
- 建築確認済証・図面（残っている場合）
- リフォーム履歴や修繕記録
4. 売却までの流れとスケジュール感
相続から売却までの流れを理解しておくことで、期限を逃さずに進めることができます。
- 相続登記の完了（1〜2か月）
相続人全員の同意と書類を揃え、法務局で登記申請。 - 不動産会社に査定依頼（1〜2週間）
机上査定→訪問査定の順で価格を把握。複数社比較も有効。 - 売出価格の設定・販売開始（1〜3か月）
状況に応じて「仲介」または「買取」を選択。 - 売買契約〜決済（1〜2か月）
税理士・司法書士と連携し、確定申告・控除手続きへ。
つまり、「3年以内に売ればいい」ではなく、実際の売却には4〜6か月の期間が必要です。
売却活動・契約・税務申告までを逆算して、1〜2年目から準備を始めるのが理想です。
5. 枚方市での売却事例
実際に、枚方市で相続空き家を売却した事例を紹介します。
- 事例①：長尾台の築40年戸建て
相続から1年半で売却。屋根と外壁の軽補修を行い、現況のまま販売。
「空き家3,000万円特別控除」を活用し、税金は実質0円で済んだ。 - 事例②：香里ケ丘の築35年木造住宅
相続後5年間放置され、壁や床にカビが発生。査定価格は当初より約200万円下落。
結果的に、修繕・片付け費用がかさみ利益が圧縮された。
このように、「早く動くほど有利、放置するほど損」になるのが相続空き家の特徴です。
税制・市場・建物の3つの観点で、3年以内の売却は大きなメリットがあります。
6. よくある質問（FAQ）
- Q. 相続税申告と空き家特例は別ですか？
A. はい。相続税の申告は「相続発生から10か月以内」、空き家特例は「3年以内の売却」で別の手続きです。 - Q. 家財道具が残っていても売却できますか？
A. 可能です。ハウスドゥでは片付け不要で現況のまま査定・買取ができます。 - Q. 遠方に住んでいても手続きできますか？
A. 可能です。委任状とオンライン打ち合わせで、来店なしで売却完了まで進められます。 - Q. 空き家を貸すのと売るの、どちらが得ですか？
A. 修繕費・入居率・管理コストを考慮すると、相続後すぐの売却の方がトータル利益が高いケースが多いです。
7. まとめ：3年以内の売却が“節税と資産保全”の鍵
相続した空き家は、3年以内の売却で税金を大幅に減らせるだけでなく、建物の劣化・固定資産税・管理負担といったリスクも軽減できます。
「まだ時間がある」と思っているうちに期限が迫ってくるケースが多いため、今のうちから登記・査定・売却準備を始めましょう。
ハウスドゥ 京阪くずは店では、枚方市・寝屋川市・交野市などで相続空き家の査定・相談を無料で実施しています。
片付け不要・現況買取にも対応し、税理士・司法書士と連携したトータルサポートも可能です。
▶ 無料査定・ご相談はこちら：
https://neo-baikyaku-pro.jp/contact/
相続空き家の売却は、「早く動く人ほど得をする」仕組みです。
3年以内という期限を意識して、今から一歩を踏み出してみましょう。