空き家を放置するとどうなる？税金・防犯・資産価値のリスクを徹底解説！
「親の家を相続したけど、今は住む予定がない」「転勤でしばらく空き家になるけど、そのままでもいいかな」──そんなふうに考えて空き家を放置してしまう人は少なくありません。ですが、空き家は“持っているだけ”でリスクになる資産です。時間が経てば経つほど建物は劣化し、税金が増え、防犯面のトラブルも起きやすくなります。さらに、最終的に売ろうとしたときには、解体費や片付け費用が重くのしかかり、「早く動いておけばよかった…」となるケースがとても多いのです。
この記事では、空き家を放置したときに起こる①税金のリスク ②防犯・災害のリスク ③資産価値のリスクをわかりやすく整理し、最後に「今取れる対策」を具体的に紹介します。
1. 税金面のリスク：住宅用地の特例が外れると固定資産税が上がる
一番イメージしやすいのは「税金が高くなる」というリスクです。戸建ての土地は、居住用として使っている場合は住宅用地の特例が適用され、固定資産税が最大で1/6まで軽減されています。ところが、空き家を長期間放置して建物が著しく傷んでいたり、倒壊の恐れがあったり、衛生上問題があると自治体に判断されると、いわゆる「特定空き家」に該当する可能性が出てきます。
特定空き家に指定されると、この住宅用地の特例が外れるため、実質的に固定資産税が数倍にハネ上がることがあります。さらに、自治体から「改善しなさい」「危険箇所を直しなさい」という助言→指導→勧告→命令のステップで行政対応が進み、最終的に是正されない場合は行政代執行（＝役所が代わりに工事して所有者に請求）となることもあります。
特定空き家と見なされる主なパターン
- 建物が著しく老朽化していて倒壊・崩落の危険がある
- 雑草や樹木が道路まで伸びている、ゴミが放置されているなど衛生上問題がある
- 景観を大きく損なっている（落書き、破損、窓ガラス割れなど）
- 周辺の生活環境を著しく損なっている（異臭、害虫、動物の住みつき）
この「特定空き家」になってしまうと、固定資産税が1年ごとに重くのしかかり、放置すればするほど所有コストが増えるという悪循環に陥ります。空き家を「とりあえず置いておく」という選択肢が、実は一番コストの高い選択になることもあるのです。
2. 防犯・災害のリスク：放火・不法侵入・倒壊トラブルの温床に
誰も住んでいない家は、見てわかるものです。ポストがいっぱい、草木が伸び放題、夜は電気がつかない──こうした外観は、残念ながら犯罪者や不審者にも“狙いやすい家”として認識されます。実際、空き家は次のような被害に遭いやすくなります。
空き家が狙われやすい理由
- 放火のリスク：人目につきにくく、燃えやすい古い木造が多い
- 不法侵入：若者のたまり場・不法滞在・窃盗などの温床になる
- ごみの不法投棄：「誰も管理していない」と見られるとゴミが捨てられやすい
さらに怖いのが倒壊・飛散による近隣トラブルです。台風や大雨で屋根瓦・トタン・看板・樹木が飛んでしまい、隣家の車や塀を壊してしまうと、所有者が損害賠償を求められる可能性があります。民法717条（工作物責任）では、所有者・占有者は安全に管理する責任があるとされており、「空き家だったから」「住んでなかったから」では免責されません。
つまり、空き家を放置することは、自分の資産だけでなくご近所との関係や法的リスクも抱え込むということです。特に住宅地や密集地では、小さな劣化が大きな事故につながるため、最低でも以下のような管理はしておくべきです。
- 月1回の通風・換気・通水
- 庭木や雑草の剪定・除草
- ポストの整理（郵便物をためない）
- 外から見える窓・雨樋・屋根の点検
遠方でなかなか見に行けない場合は、民間の空き家管理サービスや、地元の不動産会社・工務店に管理を委託することも検討しましょう。
3. 資産価値のリスク：放置期間が長いほど家の価値は下がる
空き家を放置することで最も深刻なのは、時間の経過とともに資産価値がどんどん下がっていくことです。
人が住まない家は、わずか1〜2年で急速に劣化が進みます。通風や通水をしないと湿気がこもり、カビや白蟻が発生。さらに給排水管が錆びつき、屋根や外壁の塗装もはがれていきます。
このような状態になると、売却時の査定価格に大きなマイナス評価がつきます。
築年が古いだけでなく「管理されていない」「修繕費がかかる」と判断されるため、同じ築年数でも手入れのされている家との差は数百万円にも広がります。
放置による資産価値下落のシミュレーション
| 放置期間 | 建物状態 | 査定評価の目安 |
|---|---|---|
| 1年以内 | 軽微な劣化（換気すれば問題なし） | −5％程度 |
| 3年 | クロスや床に湿気・カビ、配管にサビ | −15〜20％ |
| 5年 | 雨漏り・腐食・シロアリ被害の可能性 | −30〜40％ |
| 10年 | 再利用困難。解体前提で査定 | −80〜100％ |
つまり、「売るつもりがないから放置」は、結果的に売れない家を作る行為になりかねません。
また、老朽化が進むと解体費用も上がります。通常の木造住宅でも解体費は100万〜150万円前後ですが、老朽化が進んだ場合は200万円を超えることもあります。
4. 放置する前に検討すべき3つの選択肢
「とりあえず放っておこう」ではなく、早めに対処すれば空き家のリスクは最小限に抑えられます。主な選択肢は次の3つです。
① 売却する（現況のままでもOK）
使う予定がない場合は、売却が最もシンプルな解決策です。
「古くて売れない」と思われがちですが、最近はリフォーム業者や建売業者が“現況のまま”で買い取るケースも増えています。
また、相続した空き家の場合、要件を満たせば「空き家3,000万円特別控除」を使って節税も可能です。
② 貸す（賃貸・リノベ・民泊などの活用）
一時的に住まないだけなら、賃貸や定期借家契約に出す方法もあります。
リフォームやリノベーションで家賃収入を得る選択肢もありますが、修繕コストと需要のバランスを見極めることが大切です。
③ 管理を委託する（空き家管理サービス）
「すぐには決められない」という場合は、管理会社に定期見回りを依頼するのが現実的です。
1回3,000円〜5,000円ほどで通風・清掃・写真報告まで行ってくれるプランもあり、遠方に住んでいる人にとっては安心です。
5. 放置を避けるための実践アクション
空き家のリスクを防ぐために、最低限次の対策をしておきましょう。
- 月1回の換気・通水・掃除を行う
- 郵便物・チラシを定期的に処分する
- 庭木や雑草を放置しない（近隣の迷惑防止）
- 火災保険・地震保険の内容を確認・更新
- 防犯カメラや人感ライトの設置
こうした管理を怠ると、見た目や衛生状態の悪化で近隣から苦情が入り、最悪の場合は行政から勧告を受けることもあります。
6. よくある質問（FAQ）
- Q. 特定空き家に指定される前に通知はありますか？
A. はい。自治体から助言・指導などの文書が届きます。その段階で改善すれば「特定空き家」になるのを防げます。 - Q. 空き家を解体する費用はどのくらい？
A. 木造住宅で100〜150万円、鉄骨造で200万円以上が目安です。劣化が進むほど費用は増加します。 - Q. 相続登記をしないまま放置するとどうなりますか？
A. 2024年4月から相続登記が義務化され、3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科されることがあります。 - Q. 遠方に住んでいても売却できますか？
A. 可能です。不動産会社に委任状を出せば、立ち会いなしで査定・売却・契約まで完結できます。
7. まとめ：空き家は“放置が一番損”
空き家をそのままにしておくと、税金負担・防犯リスク・劣化による資産価値の下落など、デメリットばかりが増えていきます。
特に「特定空き家」に指定されると税金が数倍に跳ね上がるため、放置は金銭的にも大きな損失です。
ハウスドゥ 京阪くずは店では、片付け不要・そのまま現況での買取にも対応しています。
「遠方で管理できない」「売却か活用か迷っている」という方も、ぜひ一度ご相談ください。
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空き家は早く動くほど選択肢が増え、損を減らすことができます。
まずは自分の家の状態と相場を知ることから、第一歩を踏み出してみましょう。
