不動産売却を考え始めたら。自宅の価値を調べる方法を解説!!
「自宅を売ったらいくらになるのだろう？」
不動産売却を意識し始めたとき、まず気になるのが“価格”です。
ただし、不動産の価値は車や家電のように「定価」があるわけではありません。土地や建物の条件、周辺環境、需要と供給のバランスなど、さまざまな要素で価格が変動します。
この記事では、初めて売却を考える方に向けて、自分の家の価値を調べる3つの方法を詳しく解説します。
不動産会社に相談する前におおまかな相場を掴んでおけば、査定時の価格に納得しやすくなります。
まず理解しておきたい「価格の3つの種類」
不動産には、一般的に次の3種類の価格があります。
- ① 公的評価額：税金計算などで使われる基準。公示地価・路線価・固定資産税評価額など。
- ② 相場価格：過去の取引事例や近隣物件から導き出される“市場の目安”。
- ③ 実勢価格：実際に売買が成立した価格。買い手と売り手の合意によって決まる。
この3つの価格を正しく理解することで、「自宅の今の価値」を多角的に判断できるようになります。
STEP1：公的データから“おおまかな価値”を知る
まずは、誰でも無料で調べられる公的データをチェックしてみましょう。
土地の所在地を入力するだけで、「おおよその基準価格」がわかります。
① 公示地価（こうじちか）
国土交通省が毎年公表している全国の土地価格の指標です。
1㎡あたりの価格として示され、実際の取引価格の約9割前後が目安です。
「地価公示」サイトや「土地総合情報システム」で検索できます。
② 路線価（ろせんか）
相続税や贈与税を計算するときの基準価格で、国税庁が毎年発表しています。
こちらも1㎡あたりの価格が表示され、時価の約8割程度が目安です。
主要道路沿いの土地は路線価が高く、奥まった住宅地は低くなる傾向があります。
③ 固定資産税評価額
市区町村が固定資産税を課税するために算出している価格です。
家屋や土地の評価が載っている「固定資産税納税通知書」で確認できます。
この評価額は、時価の約7割前後といわれています。
つまり、公示地価・路線価・固定資産税評価額を見比べると、自宅の価格帯の“下限ライン”を知ることができます。
ここで得た数値をベースに、次は“実際にどれくらいで売れているのか”を調べましょう。
枚方市で不動産を査定依頼する前に知るべき9つのポイントとは？
STEP2：周辺の取引・売出事例から“実勢価格”をつかむ
次に調べたいのは、「実際に近所でいくらで売れているのか？」という“実勢価格”です。
ここを知ることで、自分の家のリアルな相場感が掴めます。
① 近隣の成約事例を調べる
成約価格を調べるには、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」や、REINS（レインズ）マーケットインフォメーションが便利です。
これらのサイトでは、過去に実際に売買された物件の所在地・面積・築年数・成約価格などを確認できます。
たとえば「同じエリア・築年数・土地面積・駅徒歩距離」が近い物件を3〜5件ピックアップし、平均を出せばおおまかな相場が見えてきます。
また、成約価格は売出価格よりも1〜2割低いことが多いため、「売出価格 × 0.9」が実勢価格の目安です。
② 売出中の物件をチェックする
SUUMO、アットホーム、ホームズなどのポータルサイトでは、現在販売中の物件情報を確認できます。
自分の家と似た条件の物件を探し、「どれくらいの価格で出ているのか」を見ることで、競合の価格帯を把握できます。
注意したいのは、「売出価格＝成約価格ではない」という点です。
販売開始時は高めに設定されていることが多く、1〜2か月経って値下げされるケースも少なくありません。
掲載期間や価格変更履歴をチェックし、「売れやすい価格帯」を推測していきましょう。
③ 価格を比較する際のコツ
比較する物件を選ぶときは、以下の条件をそろえると精度が上がります。
- 建物の構造（木造 or RC造）
- 築年数（±5年以内）
- 敷地面積・延床面積（±10％以内）
- 駅からの距離（徒歩分数）
- 道路幅・方角・眺望などの環境要素
これらを比較しても「立地条件の違い」で価格が上下します。
たとえば、同じ面積でも南向きや角地は高く、北向きや旗竿地は低く評価される傾向があります。
STEP3：不動産会社の査定で“具体的な価格”を知る
公的データと実勢価格でおおよその相場がわかったら、次は不動産会社に査定を依頼して「具体的な売却価格」を把握します。
① 机上査定とは？
机上査定（簡易査定）は、現地を見ずに過去のデータや登記情報をもとに試算する方法です。
所有者が住所や土地面積、築年数などを入力するだけで数時間〜1日ほどで結果が出ます。
スピーディーに目安を知りたい方におすすめです。
② 訪問査定とは？
訪問査定は、営業担当者が実際に現地を確認し、建物の状態や周辺環境、日当たり、騒音、眺望などを細かくチェックします。
現地の強みや弱みまで反映されるため、最も正確な価格を知ることができます。
また、建物の劣化状況やリフォーム履歴、境界の明確さなども価格に影響するため、訪問査定時には必要書類（登記簿、公図、固定資産税通知書など）を準備しておきましょう。
③ 複数社査定の重要性
査定額は会社によって数十万〜数百万円の差が出ることもあります。
そのため、必ず2〜3社に査定を依頼し、平均値を参考にしましょう。
特に一括査定サイトを活用すると、短時間で複数の見積もりが手に入ります。
ただし、「高く査定する＝高く売れる」ではありません。
一部の会社は契約を取るために高めの価格を提示する場合があるため、過去の成約実績や販売戦略もあわせて比較することが大切です。
④ AI査定サービスも活用
最近は、AI（人工知能）がビッグデータから自動算出する「AI査定」も増えています。
ネット上で物件情報を入力するだけで、数秒で相場レンジが表示されるのが特徴です。
ただし、AI査定はデータに基づく“平均値”であり、個別の条件（リフォーム、角地、眺望など）は考慮されにくい点に注意しましょう。
AI査定→机上査定→訪問査定という順で進めると、精度を高めながらスムーズに価格を確定できます。
価格を左右する5つの要素
査定額が想定より高かったり低かったりするのは、次のような要因が関係しています。
- ① 立地：駅距離、方角、道路幅、周辺環境（騒音・日照）
- ② 土地形状：整形地は高く、旗竿地や高低差がある土地は低くなる
- ③ 建物状態：築年・構造・劣化・リフォーム履歴
- ④ 周辺相場：同エリアで売出が多いと価格競争が起こりやすい
- ⑤ 市況：金利・人口動向・不動産市場の景気
つまり、「自宅の価値」は固定されたものではなく、市場のタイミングや周辺の売出状況によっても変動します。
定期的に相場をチェックすることで、売り時を逃さずに判断できます。
STEP4：売却価格の戦略を立てる
査定結果を受け取ったら、次に考えるべきは「いくらで売り出すか」という価格戦略です。
最初の設定価格は非常に重要で、売れ行きや成約までのスピードに大きく影響します。
① 最初はやや高めに設定してもOK
一般的に、成約価格は売出価格より5〜10％程度低くなる傾向があります。
そのため、希望価格が3,000万円なら、3,180〜3,300万円程度でスタートするのが妥当です。
ただし、相場から離れすぎると内見が入らず、結果的に長期化して値下げを繰り返すことになるため注意が必要です。
② 売出から30日・60日が勝負
不動産市場では、掲載から最初の2週間〜1か月が最も注目を集める期間です。
この時期に反響が少ない場合は、価格設定を見直すタイミングです。
60日以上経過しても問い合わせがない場合は、価格を5〜10％下げるなど戦略的な調整を検討しましょう。
③ 近隣の競合とタイミングを見極める
同じエリア・条件の物件が同時期に多数出ている場合は、競合が多くなり値下げ競争に巻き込まれるリスクがあります。
一方、売出物件が少ないタイミングを狙えば、多少高めでも成約しやすい傾向があります。
市場動向を不動産会社と一緒に分析し、「売り時」を見極めましょう。
STEP5：調べる前に準備しておくと便利な書類
査定や売却をスムーズに進めるためには、事前に以下の書類を用意しておくと安心です。
- 登記簿謄本（登記情報提供サービスで入手可能）
- 公図・測量図（法務局または不動産会社が代行）
- 建築確認済証・検査済証
- 固定資産税納税通知書（毎年4〜6月頃に届く）
- リフォーム履歴や見積書（ある場合）
- マンションの場合：管理規約・修繕積立金明細
これらの資料を提示できると、査定の精度が高まり、買主からの信頼性も上がります。
STEP6：目的に合わせて“査定の種類”を選ぶ
不動産査定には、目的に応じて3つの方法があります。
① AI査定（スピード重視）
住所・面積・築年数を入力するだけで、数秒で結果が出ます。
「相場をざっくり知りたい」段階には最適です。
② 机上査定（比較精度を高めたい人向け）
近隣の成約事例をもとに計算されるため、より現実的な相場がわかります。
複数社に依頼して平均を出すと信頼度が上がります。
③ 訪問査定（最も正確な価格を知りたい人向け）
営業担当者が実際に現地を確認し、建物の状態や周辺環境を踏まえて算出します。
「すぐ売りたい」「正確な価格を知りたい」場合におすすめです。
注意：自分で調べた相場を“過信しない”こと
ネット上の情報やAI査定の数値はあくまで目安であり、実際の価格は現地条件で変動します。
眺望・騒音・日照・道路幅・隣地との距離など、現場でしか判断できない要素が価格に影響するため、
最終的には不動産会社の訪問査定で確認することをおすすめします。
まとめ：自宅の価値を知ることが“売却成功”の第一歩
不動産売却は、スタート地点である「価格の把握」が最も重要です。
自分で情報を集めておくことで、査定額に納得し、売却後の後悔を防ぐことができます。
まずは以下のステップで進めてみましょう。
- 公的データで大まかな基準を把握
- 近隣の成約・売出事例で実勢価格を確認
- 不動産会社の査定で具体的な価格を確定
- 書類を準備してスムーズな売却に備える
ハウスドゥでは、机上査定・訪問査定の両方に対応しており、
おおよその価格から実際の売却金額まで無料で確認できます。
「今の自宅の価値を知りたい」という方は、まずはお気軽にご相談ください。
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自宅の価値を知ることは、売却だけでなく資産を守る第一歩です。
正しい知識とデータで、“納得できる売却”を目指しましょう。
