築古の家と更地、どちらが高く売れる？
「古い家を壊して更地にした方が高く売れる」と思っている方は多いですが、実際にはそうとも限りません。枚方市では、築古のままでも高く売れるケースが増えています。
結論から言えば、「更地の方が高く売れる場合」と「築古のままの方が有利な場合」は半々。判断のポイントは、立地・土地条件・買い手の目的の3つです。
駅から近く、再建築がしやすい整形地などは建築会社やデベロッパーの需要が強く、更地にすることで買い手の選択肢が広がります。一方で、郊外や住宅地の落ち着いたエリアでは、リノベーション志向の買主が多く、「古家付き土地」として販売した方が結果的に高値で売れることもあります。
たとえば、枚方市の長尾・藤阪・津田エリアでは、近年「中古を買ってリノベーションする」層が増加中。築40年以上の家でも、構造がしっかりしていればリノベ前提で需要があります。一方で、樟葉や枚方市駅周辺などの人気エリアでは、建替えニーズが強く、更地化した方が早く高値で売れやすい傾向があります。
判断の基準となる5つのポイント
① 立地（駅距離・環境・学区）
駅徒歩10分以内の整形地は「新築用地」としての需要が高いため、更地にした方が高く売れるケースが多いです。
一方、バス便エリアや坂の多い地域では、立地よりも建物の雰囲気・状態を重視する買い手が多く、古家付きのままでも十分に売却可能です。
② 再建築の可否と接道条件
再建築ができない土地（接道2m未満など）は、更地にしても利用価値が上がらないため、古家付きで「現状のまま販売」が有利です。逆に、角地や整形地・間口の広い土地は、更地にした方が分譲や建替え需要を取り込めます。
③ 解体費用と手取り額
木造30坪の戸建で約100〜130万円、40坪で150万円前後が解体費の目安です。アスベストが含まれている場合や、地中埋設物が見つかると費用が上振れすることも。
売却金額が上がっても、解体費を差し引くと実質の手取りが減るケースがあるため、事前に「築古のまま」と「更地」の両方の査定を比較することが重要です。
④ 建物の状態と構造
築40年以上でも、耐震性や構造体がしっかりしていれば「リノベ前提物件」として高く売れることがあります。枚方市内でも、木造2階建てで外壁や屋根の状態が良好な場合、200〜300万円の価格差が出ることもあります。
⑤ 買い手の目的
・建築会社や分譲業者＝更地を好む（建替え・開発向け）
・実需の個人購入者＝古家付きでもOK（リノベ志向）
・投資家・大家層＝古家をリフォームして賃貸活用
つまり、「誰に売るか」で最適解が変わるのです。
枚方市エリア別の傾向と判断の目安
同じ「築古×土地」でも、エリアによって需要の傾向はまったく異なります。ここでは枚方市内の主要エリアを例に、どちらの売り方が向いているかを整理します。
樟葉エリア（京阪本線）
駅周辺は再開発が進み、京阪沿線でもトップクラスの人気。新築戸建の供給が活発で、建築会社やデベロッパーの需要が強いため、更地の方が高く売れやすいエリアです。整形地や角地であれば、坪単価60〜70万円以上の成約も見込めます。
枚方市駅〜御殿山エリア
商業施設や行政機関が集まるエリアで、新築需要・リノベ需要の両方が共存。立地が良ければ更地化で早期成約が狙えますが、古家の雰囲気が良い場合は「再生可能物件」として高値で売れることもあります。築40年程度ならリフォーム需要も厚いゾーンです。
長尾・藤阪・津田エリア（JR学研都市線）
通勤圏として人気が高く、ファミリー層の流入が続いています。中古＋リノベのニーズが強く、築古のまま販売しても十分な反響が期待できます。土地価格が比較的落ち着いているため、更地化のコストを回収しづらい傾向があります。
香里ケ丘・招提南町・牧野本町エリア
落ち着いた住宅街が多く、建て替えよりもリフォーム・再生を希望する層が中心。築50年以上でも、土地形状が良ければ「古家付き土地」での販売で十分売却可能です。
高野道・田口・出口エリア
新築供給が続く一方、やや地形に高低差がある地域も。造成費がかかるため、更地より築古のままの方が結果的に手取りが高くなるケースが目立ちます。
ケース別シミュレーション：築古 or 更地の比較
ケース① 駅徒歩7分・整形地・築38年木造2階建
土地120㎡・建物延床90㎡。駅近・整形地のため、更地ニーズが強い。解体費用120万円を差し引いても、更地の方が約150万円高く売却できたケース。
【築古販売】1,880万円 ／ 【更地販売】2,150万円（差額＋270万円）
ケース② バス便15分・傾斜地・築50年木造住宅
造成・擁壁補修・排水工事などで更地化費用が高額になり、結果的に古家付きのまま販売。リフォーム業者が購入し、300万円の改修を施して再販売。
【築古販売】1,200万円 ／ 【更地販売】想定980万円（差額−220万円）
ケース③ 再建築不可（間口1.8m）
法律上の接道要件を満たさず、再建築ができない土地。更地化すると評価が大幅に下がるため、古家を残して「現状収益物件」として売却。
【築古販売】850万円（想定利回り9％） ／ 【更地販売】評価額200万円台
ケース④ 香里ケ丘エリア・築47年・リフォーム済み
建物を一部補修し、外壁塗装と水回り改修を行って販売。更地にした場合よりも200万円以上高値で成約。
【築古販売】2,080万円 ／ 【更地販売】想定1,850万円
費用とリスクの洗い出し（実質手取りの比較）
売却金額だけを見ても、本当の利益は分かりません。実際には、以下の費用を差し引いた「手取り額」で判断する必要があります。
| 項目 | 築古のまま売却 | 更地で売却 |
|---|---|---|
| 解体費用 | 0円 | 100〜200万円 |
| アスベスト調査・撤去 | 不要 | 3〜15万円（要事前調査） |
| 地中障害物撤去 | 発生しにくい | 数万円〜数十万円 |
| 固定資産税 | 住宅用地特例で1/6軽減 | 更地になると6倍に増税 |
| 測量・境界確定費用 | 約20〜40万円（どちらも必要） | 約20〜40万円（同様） |
このように、更地にする場合は手取りを減らす要因が多く、特に「固定資産税が6倍になる」点は見落とされがちです。売却まで時間がかかると、その分の税負担が増えるため、早期成約が見込める場合にのみ更地化を検討するのが賢明です。
築古住宅の売却方法：仲介・買取・買取保証の使い分け
築古か更地かを判断する際には、売却方法の選択も大きく影響します。目的やスピード感に応じて、以下の3つの方法から最適なものを選びましょう。
① 仲介でじっくり高値狙い
時間に余裕がある場合は、仲介による一般販売が最も高値を狙いやすい方法です。築古のままでも需要がある場合、リノベーション希望者にアピールすることで想定以上の価格で売れることもあります。
ただし、築古物件は内見対応やメンテナンスの手間が発生するため、不動産会社と綿密な打ち合わせが必要です。
② 不動産会社の現状買取
「解体も片付けもしたくない」「早く現金化したい」という方は、現状買取が最もスムーズです。残置物があっても買い取ってくれる会社なら、手間をかけずに即売却が可能。
ハウスドゥ 京阪くずは店では、枚方市内の築古物件をそのまま査定・買取し、最短3日で現金化することも可能です。
③ 買取保証付き売却
「できるだけ高く売りたいけど、売れなかったら困る」という方には、買取保証が安心です。
一定期間内に仲介で売れなければ、事前に提示された金額で不動産会社が買い取る仕組み。これなら価格とスピードの両方を両立できます。
築古住宅・更地売却のQ&A
- Q. 更地にした方が売れる確率は高い？
A. はい。ただし、解体費を上回る価格上昇が見込めるかどうかを確認しましょう。枚方市では、駅近エリア（樟葉・枚方市駅周辺）は更地化が有利、それ以外の住宅地は築古のままでも十分売れます。 - Q. 解体した後の税金は上がりますか？
A. はい。住宅用地の固定資産税軽減が外れるため、更地になると最大6倍の税額になります。売却時期が長引くと税負担が増えるため、解体する場合は「すぐ売れる見込み」があるかを確認しましょう。 - Q. 築古のまま売る場合、修繕は必要？
A. 必須ではありませんが、外観や室内の印象を整えるだけでも成約率が上がります。特にハウスクリーニングや庭の整備など、見た目の印象改善は費用対効果が高いです。 - Q. 解体費が高いときはどうすればいい？
A. 解体を買主側に任せる「古家付き土地販売」を検討しましょう。解体費を価格に反映させることで、売主の負担を減らせます。 - Q. 相続した空き家を売る場合、どちらの方が得？
A. 相続後3年以内であれば「空き家の3,000万円特別控除」が適用できる場合があります。築古・更地どちらで売るにしても、タイミングが重要です。
まとめ：築古か更地かは“数字と需要”で決める
築古住宅の売却で大切なのは、感覚ではなく「立地・費用・買い手層」の3つの要素を数値で判断することです。
・駅近・整形地 → 更地化で需要拡大
・住宅街・郊外 → 築古のままリノベ需要狙い
・造成費・解体費が高い場合 → 古家付き販売が有利
ハウスドゥ 京阪くずは店では、「建物付き」「更地化」両パターンの無料査定を同時に行い、どちらが最も高く・早く売れるかを比較可能です。
枚方市の地価動向・解体費相場・買い手ニーズまで把握した上で、最適な戦略を提案いたします。
▶ 無料査定・ご相談はこちら：
https://neo-baikyaku-pro.jp/contact/
【ポイント】
築古か更地かで迷ったら、まずは「現状価格と更地価格の比較査定」を。数字で判断すれば、後悔のない選択ができます。
